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房价之谜

书名：	房价之谜
英文名：	HOUSE PRICE PUZZLE IN CHINA
作者：	黄石松陈红梅
I S B N：	978-7-5097-0792-0
关键词：	房地产宏观调控房价上涨住房市场住房保障中国
出版日期：	2009-05-01

中文摘要

2002年以来，尽管我国政府连续数年实行严厉的针对房地产业的宏观调控，但房价仍然保持了持续快速上涨的态势。2008年，美国次贷危机引发的全球金融危机导致国内外经济形势发生巨变，中国房地产市场也出现了普遍性的“价跌量减”的现象。房价调整的时间会有多长？幅度有多大？政府该不该救房市？救什么？如何救？如何认识当前中国城镇房价居高不下的现象？影响和制约中国城镇住房价格的因素究竟有哪些？影响程度如何？这些问题在社会上引发了广泛的争论。

本书第1章回顾了近年来中国房价历次论争的过程和论争各方的主要观点；第2章简要阐述了国内外房价理论，分析了中国城镇房价评价体系和相关指标；第3章和第4章建立了基于面板数据的中国城镇住房供给模型、需求模型、价格模型，重点研究了房价的影响因素以及各因素的影响程度；第5章指出当前中国城镇房价形成机制极度扭曲，并对其特征、成因进行了分析；第6章以北京市为例，对特大型城市的住房问题作了实证分析；第7章对房价与企业博弈、政府宏观调控的关系进行了探讨；第8章提出了完善我国住宅产业宏观政策体系的建议。

本书依据国家统计局公布的1997～2007年中国31个省份统计数据，建立固定效应变截距模型，重点研究了影响中国城镇房价的因素及其影响程度在时间和空间两个维度上的地区差异性。本书的主要研究结论有七个。

（1）显著影响中国城镇住房供给的主要因素是：城镇住宅房地产投资、房地产企业土地开发投资。房屋销售价格对住房供给有一定的影响，但影响不显著。房屋建造成本上升会抑制住房供给增加，但效果不显著。

按照市场经济的价值规律，长期而言，价格和成本是影响商品供给的主要因素：价格上升则供给增加，价格下降则供给减少；成本上升则供给下降，成本下降则供给上升。本书的研究表明，中国城镇住房供给机制明显有别于其他商品的供给机制，也有别于西方市场经济国家的普遍规律。

（2）显著拉动中国城镇住房需求的因素主要是：人均GDP、城镇居民可支配收入。对住房需求起抑制作用的因素主要是：销售价格、宏观调控政策。销售价格对需求的抑制效果不显著，而宏观调控政策对需求的抑制作用显著。

按照市场经济的价值规律，长期而言，价格是影响商品需求的主要因素：价格上升则需求减少，价格下降则需求增加。本书的研究表明，中国城镇住房需求机制明显有别于其他商品的需求机制，也有别于西方市场经济国家的普遍规律。

（3）中国城镇住房价格对住房供给、需求的作用是双方向的。价格上升对供给的促进作用明显强于价格下降对供给的抑制作用。中国城镇住房价格上涨具有较强的刚性。

（4）推动房价上涨的主导因素是居民家庭可支配收入的提高，地区经济发展水平的差异并不对房价起决定作用，地价上涨不是导致房价上涨的主要因素，成本对房价影响不显著。

中国城镇住房市场是资金推动型市场和投资拉动型市场，对城镇建设和房地产投资的持续增长，拉动了房价的上涨；而大量的外资、信贷资金和其他行业资金进入房地产市场，也造成了对住宅和房地产的需求过度和超前消费，推动了房价的上涨。

（5）针对房地产业的宏观调控政策对中国城镇住房供给、需求和价格的作用，具有显著的滞后性和作用不对称的特征。针对房地产业的宏观调控政策对住房供给的影响作用不显著，而对住房需求的影响作用显著，对住房价格的影响具有明显的滞后性。现阶段中国城镇住房供给和需求的价格弹性较小。

（6）中国城镇住房市场存在明显的结构性失衡。这种结构性失衡表现在数量关系上包括：①保障性住房建设和商品房建设之间的比例关系失衡；②存量市场和增量市场之间的比例关系失衡；③保障性住房的各类实现形式之间的比例关系失衡。

结构性失衡表现在价格关系上包括：①相对于居民收入水平，住房价格明显偏高，超过了居民的购买能力；②商品房的高价格对保障性住房价格的拉动作用明显；③房屋租赁价格和买卖价格的关系不能反映真实的价值规律。

结构性失衡表现在空间和时间关系上是，在全国范围内区域发展的不平衡，以及在同一城市或地区范围内，在不同的时间周期内，不同类型的住房产品的供给与居民的实际支付能力存在明显的不匹配。

（7）中国城镇住房市场结构性失衡的成因复杂，主要包括：市场的区域性特征明显，存在局部垄断和不公平竞争；市场信息不对称十分突出；居民收入分配不平衡，收入差距过大；住房消费理念和消费模式错位。结构性失衡推动了房价的整体上涨，导致高房价和高空置率并存；区域性失衡导致高房价地区的房价上涨拉升了周边和其他地区的房价。

本书力求在以下几个方面有所创新。

（1）应用系统工程的观点和方法，从动态非均衡的角度来分析房价形成的机制，宏观分析与微观分析相结合，市场因素和制度因素分析相结合，并综合应用多种统计方法。

（2）建立面板数据模型从时间和空间两个维度综合研究。中国房地产统计制度不完善，数据相对较少，样本数据缺乏，市场有很强的区域性，单一采用时间序列会造成样本数据太少，地区差异无法体现，影响分析结果的可靠性和有效性。选用面板数据模型，从时间和空间两个维度同时对影响房价的因素进行分析，在国内外的研究中并不多见。

（3）模型研究的结果对影响房价的主导因素提出了新的认识。对房价形成及波动机制的系统研究，为政府宏观调控提供了新的视角和数量分析的依据，也为政府实行最严格的土地使用制度、调控土地供应结构提供了数量分析的依据。

（4）运用博弈论的观点和方法分析了政府宏观调控的原则和政府行为的边界。改革开放30年来中国房地产业的变革和发展，实际上也经历了一个“政治权力、资本权力、社会权力”不断斗争和妥协的过程，而多次全国范围的房地产论争则是这三种权力争夺“话语权”的真实表现。未来，由于国际金融市场的动荡和国际资本的博弈，这一争夺将更加激烈、更加深刻。

解决住房问题的根本出路在于坚持公平正义，有序扩大公民政治参与。实行信息公开是促进政府职能转变的重要手段，而只有实现政治权力、资本权力和社会权力的相互制约，才能真正实现公平正义。

（5）完善我国住宅产业统计制度迫在眉睫，加快建立科学完善的住宅产业评价指标刻不容缓。而调整住宅产业政策、逐步建立科学稳定的房价形成机制，是保持和促进房地产业持续健康发展的根本。

（6）中国特大型城市将长期面临人口的过快增长与资源、环境的承载力不足的矛盾。研究特大型城市的城市空间发展形态、房地产发展模式、住房保障体制，探讨特大型城市住房建设的普遍性规律具有十分现实的意义。

（7）本书提出了完善住房保障制度的政策建议，完善房地产业统计制度的建议，消除体制性障碍、完善监管的建议，创新房地产金融的建议，实行强制性信息披露制度的建议等。这些建议具有一定的针对性和可操作性。

文章列表

房价之争黄石松陈红梅

房价评价体系黄石松陈红梅

中国城镇住房价格的变化特征黄石松陈红梅

中国城镇住房市场的供给与需求黄石松陈红梅

中国城镇住房价格与市场结构性失衡黄石松陈红梅

北京市房价与市场结构性失衡黄石松陈红梅

房价的企业博弈与政府宏观调控黄石松陈红梅

失衡与重构黄石松陈红梅