近年来，由于区域发展缺乏有效统筹规划，在“村自为战”发展体制格局下，北京郊区人口资源环境矛盾的“大城市病”特征日益凸显。2011年大兴区旧宫镇南街三村的“4·25”火灾成为南街片区整体环境整治及启动大兴区镇级统筹利用集体建设用地试点的直接导火索。同时，由于土地产权碎片化严重，集体土地利用效率极低，影响了农民收入水平的持续增长。南街片区四个村275万平方米的工业大院每年只能为村集体带来4000万元收入，相当于每平方米租金水平仅为0.04元/天。农民人均分红约6500元/年。

为破解“大城市病”与农民增收的两大难题，旧宫镇在实践中不断探索，形成了“项目带动，片区实施”的工作思路。其中南街片区在实施这一工作思路时的转型机制颇具代表性。

一 南街片区工业大院改造“五本账”的转型机制解析

从“人”、“地”、“规”、“资”和“权”五个视角解析南街片区工业大院整治改造前后的变化和平衡机制，有利于抓住乡镇统筹利用集体建设用地的基本要点，为一般意义上的提炼提升提供基础。

（一）人口账：流动人口规模大幅减少

从镇域情况看，通过旧宫片区拆迁、清理整治社区群租房、南场庑殿旧村改造及回迁，以及南街工业大院拆除腾退等，旧宫镇已从2008年最高峰的15.68万人下降到2015年底的7.82万人。2016年，通过治理地下空间、群租房、南场西村低端行业，以及生产、仓储、经营等“三合一”，南街三村工业区52公顷工业大院升级改造，消减流动人口12536人，流动人口总数下降到6.57万人。2008年以来，镇域疏