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本报告从宏观背景、市场主体、市场体系和公共政策四个方面，对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。本报告具体内容包括:在评述2010~2011年住房及相关市场走势的基础上，预测了2011~2012年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，有针对性地提出了相关政策建议。 2010~2011年分析显示:经济稳中有落，住房投资带动作用不减；城市化水平稳步提升，绿色发展渐成趋势；全球经济复苏延缓，全球住房市场分化加剧；调控政策成效初显，房地产企业产品开发民生导向有所突出；购房者购房信心下降，租房者租金加速上升；商业性住房金融机构主导格局未变，金融潜在风险或存，但房地产贷款质量依然较高；政策持续加码，各方渐进调整，价格稳中有降趋于理性回归；土地价格滞胀，土地市场趋冷；住房信贷供给增速放缓，保障房资金需求缺口仍存；监管力度加大，执行效果显著；保障性住房建设力度空前，住宅的民生性质重新得到确认；房地产市场调控最严厉，住房保障最给力。 2011~2012年预测认为:经济增速高位趋缓，新的经济增长动力略显缺失；城市化依然将稳步推进，城市化率日益提高；全球经济增速回落，全球住房市场复苏延后，分化将进一步加剧；房地产开发商面临严峻考验，行业重组可待；住房刚性需求与持币观望将相互交织；房地产信贷或现审慎放松；调控效果显著，市场或会“软着陆”；土地市场延续降温趋势，成交或有轻微反弹；住房信贷资金供给有望小幅回升。住房上市公司指数、住房支付能力指数、金融机构风险指数、城市发展影响商品住宅价格综合指数、住房贷款风险指数、住房市场监管指数和住房社会保障指数七大指数显示:上市公司东多西少，销售收入偏向两极，资产营运水平差距较小；房价收入比略现下降，但城市住房支付能力较弱状况难有明显改善；住房金融机构房贷占比较高，风险管理难度加大；城市发展状况对房地产价格具有重要的影响；住房信贷市场仍然存在一定的收缩空间，城市住房月度偿付率普遍偏高；大城市监管强度明显加强，高房价城市成监管重点；住房保障程度有所加强，一般收入家庭九城市住房保障水平超平均水平，多数中低收入家庭保障性住房负担指数较为合理。中国住房市场健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是:需求带动能力下降，通货膨胀压力犹存，收入分配差距难度较大；城市化质量亟待提高，资源压力日重；房地产企业发展模式亟须转型升级，社会责任再成战略命题；住房需求主体消费心理仍不理性，“夹心层”住房需求仍难解决；银行房地产贷款的依赖度过大，信用风险增加；调控效果尚不巩固，两类风险需要防范；土地制度有待完善，土地监管尚需加强；房地产监管效率尚需提高，监管责任亟待明确；住房保障制度有待深化，目标与实际错位现象犹存；房地产调控政策缺乏差异性，政策效果有待进一步提高。报告建议:(1)货币政策避免过度紧缩，增强财政政策对收入分配的调节作用，扩大消费需求；(2)促进产业优化，提高城市化质量；(3)强化房地产企业风险管理，优化专业服务质量；(4)上升房地产政策到社会政策层面，合理引导住房消费，健全保障体系；(5)有效防控住房金融机构风险，建构政策性住房金融体系；(6)加强住房租赁管理，增强政策区域差异性；(7)健全土地法制，力求地价稳定；(8)创新住房金融产品，完善市场体系，探索保障房融资机制；(9)突出房地产市场信用监管，完善租赁登记；(10)建立保障性住房建设长期机制，拓展资金来源渠道。本报告还对房地产市场一些重要的问题进行了深入的专题研究，并得出了一系列有价值的结论:在此轮通货膨胀中，货币政策不能过多承担治理和抑制通货膨胀的责任，而要综合运用财政政策、产业政策和体制改革来治理通货膨胀；房地产领域体现出的民生化、绿色化、区域化和多元化的新的发展特征有利于城市化质量的提高；住房市场分化与主权债务危机存在较强的关联性，即越是远离债务危机地域，住房市场越呈现快速发展的趋势；房地产开发企业发展环境严峻，行业重组将随之而来；居住在大中城市的中产阶层对商品房的住房支付能力也在快速弱化，但又难以从住房保障政策中获益，处境尴尬；每年的银行各项贷款中有大约26%的贷款投向了房地产业，在房地产调控下，银行风险增大；限购对于控制房价有较大影响，但是作用并不如想象的那样巨大；土地“招拍挂”制度存在着较严重的市场失灵，需要进一步改革完善；世界各国的住房租赁政策对完善我国住房租赁市场有重要的借鉴意义；国外公务员住房制度也为我国解决公务员住房问题提供了宝贵的思路；“五限”政策对于稳定住房市场起到了较大的作用，但需要进一步完善和改进。各专题在相关问题研究结论的基础上提出了相应的政策建议。

高广春: 经济学博士，现就职于中国社科院财经战略研究院。主要研究领域为住房金融、商业银行经营与管理。在《财贸经济》、《城市发展研究》、《国际经济评论》、《银行家》、《经济学家茶座》、《学术界》等杂志发表论文40余篇，独著、合著、合作译著10余部，参与国家、省部级课题，金融机构委托课题、企业委托课题和地方政府委托课题20余项。

揣振宇: 中国社会科学院财政与贸易经济研究所党委书记、副所长。

吕风勇: 1975年3月生，山东省菏泽人，供职于中国社会科学院财经战略研究院，经济学博士。2006年毕业于中国社会科学院研究生院国民经济学专业，曾在外交学院担任财政、金融和宏观经济学的教学工作。主要研究领域为城市与房地产经济、宏观经济理论与政策，并在《人民日报》《经济日报》《经济参考报》等报刊上发表文章10余篇，在《中央财经大学学报》《当代经济科学》《经济体制改革》等核心期刊发表文章20余篇。曾主编《中国宏观经济运行报告》《中国县域经济发展报告》等年度报告，并参与编写了《全球城市竞争力报告》《中国住房发展报告》等多部报告，参与国家社科基金和国家各部委的委托课题研究10余项。

荆林波: 山西临猗人，经济学博士，中国社会评价研究院院长兼党委书记，二级研究员，博士生导师，浙江工商大学、中南民族大学兼职教授，曾经担任中国社会科学院财经战略研究院副院长。享受国务院特殊津贴专家，新世纪“百千万人才工程”国家级人选，并且获得“有突出贡献中青年专家”荣誉称号。国家标准委员会委员，商务部现代供应链咨询委员会委员。经贸政策咨询委员会委员，多个部委特聘专家和地方政府顾问。曾经荣获孙冶方经济科学奖、万典武商业经济学奖等多项奖励。社会兼职：中国市场学会副会长；APEC电子商务工商联盟专委会主任委员；中国物流学会副会长；中国烹饪协会副会长；中国商业经济学会副会长；全国高等院校贸易经济教学理事会副会长；中国社会科学情报学会副理事长等。参与多项国家与部委的重大课题研究以及重要文件起草，主持国家“十二五”规划子课题。专著：《信息服务与经营模式》、《第三只眼看网络经济》、《中国商品期货交割》和《市场营销》等。译著：《营销e术》、《生产率：信息技术与美国增长复苏》（与冯永晟合作）。主编：《关于扩大消费的若干问题研究》、《解读电子商务》、《阿里巴巴集团考察——阿里巴巴经营模式研究》、《阿里巴巴的网商帝国》、《市场营销》、《电子商务导论》、《现代流通业：资本与技术的融合》、《现代零售业战略与管理》、《中国流通理论前沿》、《消费者心理学理论与实践》、《中国企业大并购》、《中国商品市场发展报告》、《中国贸易发展报告》、《中国服务业发展报告》、《中国电子商务服务业发展报告》、《中国城市电子商务影响力发展报告》和《中国餐饮产业运行报告》等。最新主编《中国人文社科期刊评价报告》、《全球智库评价报告》、《中国智库评价报告》等。在《经济研究》《财贸经济》《中国流通经济》等期刊发表论文数十篇。

倪鹏飞: 男，1964年出生于安徽省阜阳市。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任，中国社会科学院财经战略研究院院长助理，城市与房地产研究室主任，研究员，博士生导师。 1994～2000年在南开大学经济学院攻读经济学硕士、博士学位。2000年7月进入中国社会科学院财经战略研究院工作。主编《中国城市竞争力报告》、《中国住房发展报告》、《国家竞争力报告》。联合主编《全球城市竞争力报告》（与美国学者彼得·卡尔·克拉索教授）；联合研究《世界城市：联系度指数》（与英国皇家社会科学院院士彼得·泰勒教授）；联合国人居署《世界城市状况报告（2012）》重要撰稿者；联合国开发计划署“中小企业改革和发展”项目评估专家（2000）。世界银行集团与中国社会科学院：《中国营商环境报告》中方负责人（2008）。香港中文大学、华中科技大学、北京师范大学、东南大学、西南财经大学、韩国科学技术大学的兼职教授，全球城市竞争力跨国项目秘书长，中国城市竞争力报告课题组组长，中国社会科学院青年人文社会科学研究中心副理事长，中国城市科学会、中国城市发展学会、中国城市经济学会等副秘书长，成都、太原、东莞等城市政府经济顾问。主要致力于城市经济学、房地产经济学、空间金融学、城市竞争力及国家竞争力等方面的理论与实证研究。先后承担了中央交办课题、国家重大社科基金招标课题，联合国、世界银行、欧盟、中组部、科技部、商务部、北京、广州、成都等国际组织、国家部委、地方政府委托的课题。到目前已发表11次《中国城市竞争力报告》（年度报告），4次《全球城市竞争力报告》（双年度报告），5次《中国住房发展报告》（年度）、1次《中国国家竞争力报告》（双年度）。作为经济与战略领域的专家，为中国近20个省市政府进行案例、战略和对策研究，发表12部案例专著。在美国《国际事务》（Journal of International Affairs）、英国《城市研究》（urban study）、《中国社会科学》和《经济研究》等国内外权威杂志上发表论文数十篇。代表作《中国城市竞争力报告》获中国经济学的最高奖——孙冶方经济学著作奖（第十一届）。研究成果对国家和城市发展起到重要的决策参考作用，在中国与世界产生重要的学术影响。曾获第十一届“孙冶方经济科学奖”。主要研究领域：国家竞争力、城市竞争力、城市经济学与房地产经济学。

高培勇: 中国社会科学院副院长，党组成员，中国社会科学院学部委员；中国社会科学院大学党委书记、教授、博士生导师。政协十三届全国委员会经济委员会委员，享受国务院政府特殊津贴，国务院学位委员会委员、孙冶方经济科学基金会副理事长。主要研究方向为财税理论、财税政策分析。著有《现代财税体制理论大纲》《国债运行机制研究》《当代西方财政经济理论》《公共经济学》《财税体制改革与国家治理现代化》等，主编《中国公共财政建设报告》、“新中国财政70年系列丛书”等。曾先后3次担任党和国家领导人集体学习主讲人。

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