随着中国城镇化快速发展，人口已经成为城市经济社会发展最基础、最重要的因素之一。近年来，各地为了吸纳人口和人才，纷纷出台各种优惠政策，推动人口向城市集聚，同时也产生规模庞大的流动人口。外来流动人口增加促进了城市的经济发展和社会进步，但是，人口快速流入也给城市的交通、住房、教育、医疗等公共服务带来一定压力，特别是推动了城市房价上涨。反过来，城市高房价也成为外来流动人口城市居留意愿的主要制约因素。

流动人口长期居留意愿是中国人口迁移流动的核心问题之一，是城镇化加速发展的关键，更关乎以城市群为主要载体的城镇化空间格局。2020年，中国房价受到新冠疫情以及外部环境变化的冲击，特别是在2022年和2023年销售数据持续走低。在中国城镇化加速发展背景下，人口由农村向城市、由中小城市向大城市的迁移流动还会持续，城市房价对流动人口居留意愿的影响始终是一个值得社会各界高度关注的重要问题。本书利用2014～2017年中国流动人口动态监测调查数据与城市宏观数据，重点探讨城市房价对流动人口居留意愿的影响效应及其时空差异，并从城市宜居性的视角实证检验缓解城市房地产市场发展负面影响的治理策略。

首先，针对城市房价对流动人口居留意愿的影响进行深入细致的实证分析，研究得出以下结论。第一，城市房价对流动人口居留意愿的影响包括两方面：一是城市高房价与较高的人均GDP和职工平均工资相关，城市房地产市场的繁荣预示着可观的经济活力与消费潜能，有助于提高流动人口居留意愿；二是城市高房价与较高的预期购房成本和生活成本相关，而较高的预期购房成本会降低流动人口居留意愿。平均来看，城市房价对流动人口居留意愿存在负向影响，城市房价的升高会降低流动人口长期居留意愿，但城市房价对不同类型流动人口居留意愿的影响可能存在差异。第二，城市房价对流动人口居留意愿的影响存在群体差异，城市房价的升高特别会降低来自低收入家庭的农村户口、低受教育程度、女性、就业身份为雇员、从事非专业技术工作的流动人口长期居留意愿。第三，基于随机森林算法，城市房价对预测流动人口居留意愿的重要性程度偏低，不仅如此，多数城市特征变量对流动人口居留意愿的重要性程度与城市房价几乎等同。整体来看，影响流动人口居留意愿的重要预测变量主要集中在流动人口的个体特征层面，而城市特征变量影响流动人口居留意愿的重要性程度要低于多数流动人口的个体特征变量。

其次，使用分层APC交叉分类随机效应模型（HAPC-CCREM）以及改进的HAPC-CCREM对城市房价影响流动人口居留意愿的时间效应进行分解，分析中国城市房价对流动人口居留意愿的影响在多个时间维度上的变化趋势，研究得出以下结论。第一，从单一时间维度即调查时期来看，2016年后城市房价对流动人口居留意愿的负向影响呈现稳定的变化趋势。但无论是传统的HAPC-CCREM还是改进的HAPC-CCREM，在将城市房价影响流动人口居留意愿的时间效应进行不同维度的分解后，均显示城市房价对流动人口居留意愿影响的时期效应并不显著。第二，相比城市房价对流动人口居留意愿影响的时期效应，城市房价对流动人口居留意愿影响的队列效应更为显著。基于改进的HAPC-CCREM，综合考虑城市房价影响流动人口居留意愿的固定效应与随机的队列效应，负向影响贯穿始终，对于部分“60后”“85后”“95后”流动人口，城市房价升高对其居留意愿产生的负向影响较大。第三，基于改进的HAPC-CCREM，城市房价对流动人口居留意愿影响的时长效应并不趋同，综合考虑城市房价影响流动人口居留意愿的固定效应与随机的时长效应，负向影响贯穿始终。流入时长的增加有助于缓解城市房价对流动人口居留意愿产生的负向影响。相比城市房价对流动人口居留意愿影响的队列效应，城市房价对流动人口居留意愿影响的时长效应更为复杂多变。第四，从人口集聚、人才集聚、自然地理区位三个视角，实证检验城市房价影响流动人口居留意愿的空间差异，研究发现随着城市人口集聚程度的增加，城市房价升高对流动人口居留意愿的负向影响总体呈现提高的趋势；虽然城市房价升高对流动人口居留意愿的影响仍以负向为主，但在人才高度集聚城市，城市房价升高对流动人口居留意愿并未产生显著的负向影响；城市房价升高对内陆城市流动人口居留意愿存在显著的负向影响，但城市房价升高对沿海城市流动人口居留意愿并不存在显著的负向影响，而是呈现显著的正向锁定效应，在自然地理优势与产业优势双重影响下，城市房价升高对流动人口居留意愿的影响在沿海地区与内陆地区存在较大差异。

最后，从城市交通便捷、公共服务、环境质量与自然条件四个维度构建城市宜居性的代理变量，重点从城市宜居性的视角实证分析缓解城市房地产市场发展负面影响的治理策略。主要结论如下。第一，交通便捷可以在一定程度上缓解城市房价升高对流动人口居留意愿产生的负向影响。交通运输的发展能有效缓解城市房价升高对流动人口居留意愿产生的负向影响，但城市道路质量的提升并未缓解城市房价升高对流动人口居留意愿产生的负向影响。第二，公共服务并不能缓解城市房价升高对流动人口居留意愿产生的负向影响。城市公共教育服务与公共医疗服务的提升并未缓解城市房价升高对流动人口居留意愿产生的负向影响。第三，环境质量可以在一定程度上缓解城市房价升高对流动人口居留意愿产生的负向影响。城市空气质量的改善能有效缓解城市房价升高对流动人口居留意愿产生的负向影响，但城市水体质量的改善并不能有效缓解城市房价升高对流动人口居留意愿产生的负向影响。第四，自然条件可以在一定程度上缓解城市房价升高对流动人口居留意愿产生的负向影响。城市绿化的提升能有效缓解城市房价升高对流动人口居留意愿产生的负向影响；在那些年平均气温较低的城市，城市房价上升对流动人口居留意愿会具有更大的负向影响。