本报告从宏观背景、市场主体、市场体系、公共政策和年度主题五个方面,对中国住宅市场体系做了全面系统的分析、预测与评价,并给出了相关政策建议。本报告具体内容包括:在评述2013年第4季度~2014年第3季度住房及相关市场走势的基础上,预测了2015年住房及相关市场的发展变化;通过构建中国住房指数体系,量化评估了住房市场各关键领域的发展状况;剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战,针对性地提出了相关政策建议。
2013~2014年分析显示:全球住房市场整体强劲反弹,但我国住房市场与全球住房市场走势背离;固定资产投资回落明显,房地产投资增速下滑拖累经济增长;市场下行促使行业加速整合,寡头格局初现雏形;国内投资增速整体下滑,海外投资规模剧增;政策性住房金融机构作用得到强化,合作性住房金融机构功能定位趋于清晰化;金融机构信贷存在从房地产领域向其他领域调整的迹象,但涉房信贷依然在多数金融机构的信贷投放结构中居首位;住房投资投机全面退潮,商品住宅首现过剩;城市间市场分化加剧,一线城市回落幅度最大;土地市场整体下行,区域差异愈加显著;宏观政策出现拐点,限购限贷相继退出;住房市场监管对“楼市”逐步放松,对“腐败”逐步缩紧;棚户区改造成“重磅”,共有产权房成为保障性住房的新亮点。
2015年预测认为:全球住房市场将受益于经济复苏而持续增长,但是发展的不平衡将加剧;境外置业的成本不断下降,发达经济体将进一步分流我国中高端住房市场需求;供给结构性过剩将成经济“新常态”,投资“潮涌”效应趋弱将抑制需求过度波动;行业集中度进一步加速提升,开发投资速度持续放缓;金融体系调降房地产融资权重的过程有望持续,但房地产信贷占比依然居投放首位;商品房价格软着陆,开发商面临大抉择;一、二线城市房价将继续下滑,三、四线城市房价将稳中有降;各级政府将密集推出救市政策,限购政策有望全面退出。
中国住房市场健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是:房企负债水平激增,偿债能力恶化;保障性住房融资支持依然存在很大缺口,公积金运管问题已经积重难返;房地产信贷融资权重居高不下,经济结构转型极其复杂;住房相对过剩时代提前到来,改善性需求难以全面启动;商品房需求主要靠投资投机支撑,真实库存积压与住房空置状况较为严重;近年土地供应量过多过快,三四线城市土地供应严重过剩;供地量与不同能级城市不相匹配,土地市场分化进一步加剧;土地出让金监管存在缺陷,住房市场重事前审批轻事中监管;保障房价格偏高门槛高,农民工面临市场失灵和政策失灵;经济发展方式转变要求对房地产地位进行重新判断,但地方政府仍然从短期角度来看待住房问题。
报告建议:以国开行住房金融事业部建立为契机,构建保障房政策性金融支持平台;废除公积金运作“地方粮票”,建构全国性的住房公积金管理和运作平台;加速房贷证券化推进步伐,同时有效防控房地产金融风险;深化住房供给机制改革,避免重走需求剌激老路;以放开城镇居民自建房为契机,重构住房开发模式;建立新的土地出让金分配机制,抑制地方政府推高地价的强烈欲望;将土地出让金审计制度与反腐“新常态”相结合,定期审计长期坚持;发展保障房的二级市场,盘活错配闲置的保障房;适当鼓励无房户“集资建房”,降低住房保障成本。
住房绿皮书编委会
主要编撰者简介
中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产经济研究室简介
中国社会科学院城市与竞争力研究中心简介
摘要
Abstract
总报告
宏观背景
市场主体
市场体系
公共政策
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法律声明
高广春: 经济学博士,现就职于中国社科院财经战略研究院。主要研究领域为住房金融、商业银行经营与管理。在《财贸经济》、《城市发展研究》、《国际经济评论》、《银行家》、《经济学家茶座》、《学术界》等杂志发表论文40余篇,独著、合著、合作译著10余部,参与国家、省部级课题,金融机构委托课题、企业委托课题和地方政府委托课题20余项。
高培勇: 中国社会科学院副院长,党组成员,中国社会科学院学部委员;中国社会科学院大学党委书记、教授、博士生导师。政协十三届全国委员会经济委员会委员,享受国务院政府特殊津贴,国务院学位委员会委员、孙冶方经济科学基金会副理事长。主要研究方向为财税理论、财税政策分析。著有《现代财税体制理论大纲》《国债运行机制研究》《当代西方财政经济理论》《公共经济学》《财税体制改革与国家治理现代化》等,主编《中国公共财政建设报告》、“新中国财政70年系列丛书”等。曾先后3次担任党和国家领导人集体学习主讲人。
邹琳华: 中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长,研究方向为房地产经济。
倪鹏飞: 男,1964年出生于安徽省阜阳市。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任,中国社会科学院财经战略研究院院长助理,城市与房地产研究室主任,研究员,博士生导师。 1994~2000年在南开大学经济学院攻读经济学硕士、博士学位。2000年7月进入中国社会科学院财经战略研究院工作。主编《中国城市竞争力报告》、《中国住房发展报告》、《国家竞争力报告》。联合主编《全球城市竞争力报告》(与美国学者彼得·卡尔·克拉索教授);联合研究《世界城市:联系度指数》(与英国皇家社会科学院院士彼得·泰勒教授);联合国人居署《世界城市状况报告(2012)》重要撰稿者;联合国开发计划署“中小企业改革和发展”项目评估专家(2000)。世界银行集团与中国社会科学院:《中国营商环境报告》中方负责人(2008)。香港中文大学、华中科技大学、北京师范大学、东南大学、西南财经大学、韩国科学技术大学的兼职教授,全球城市竞争力跨国项目秘书长,中国城市竞争力报告课题组组长,中国社会科学院青年人文社会科学研究中心副理事长,中国城市科学会、中国城市发展学会、中国城市经济学会等副秘书长,成都、太原、东莞等城市政府经济顾问。 主要致力于城市经济学、房地产经济学、空间金融学、城市竞争力及国家竞争力等方面的理论与实证研究。先后承担了中央交办课题、国家重大社科基金招标课题,联合国、世界银行、欧盟、中组部、科技部、商务部、北京、广州、成都等国际组织、国家部委、地方政府委托的课题。到目前已发表11次《中国城市竞争力报告》(年度报告),4次《全球城市竞争力报告》(双年度报告),5次《中国住房发展报告》(年度)、1次《中国国家竞争力报告》(双年度)。作为经济与战略领域的专家,为中国近20个省市政府进行案例、战略和对策研究,发表12部案例专著。在美国《国际事务》(Journal of International Affairs)、英国《城市研究》(urban study)、《中国社会科学》和《经济研究》等国内外权威杂志上发表论文数十篇。代表作《中国城市竞争力报告》获中国经济学的最高奖——孙冶方经济学著作奖(第十一届)。研究成果对国家和城市发展起到重要的决策参考作用,在中国与世界产生重要的学术影响。曾获第十一届“孙冶方经济科学奖”。主要研究领域:国家竞争力、城市竞争力、城市经济学与房地产经济学。