2023年是中国基础设施公募REITs落地运行后的第三个年头。自首批项目于2021年上市以来，中国公募REITs市场便不断发展壮大。发展公募REITs市场是《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确提出的重要举措，是扩大内需、发展“双循环”格局的重要抓手。目前，我国基础设施领域已形成大量存量资产，但由于基础设施资金投入量大、回报周期长，大量优质资产无法盘活。公募REITs正是盘活基础设施领域存量资产、创新投融资机制的重要手段，能够有效拉动社会资本投资，提高政府投资资金的杠杆效应。因此，公募REITs市场的发展得到了社会各界的广泛关注和积极参与。另外，2023年上半年，公募REITs市场经历了创设以来的首次量价齐跌，由于部分上市产品经营业绩下滑，投资收益不及预期，二级市场价格暴跌，部分产品跌破发行价。市场的骤然降温增加了投资人的投资风险，对公募REITs市场的参与者提出了新的课题。作为中国标品投资的新品种，公募REITs的发展壮大必然会受到经济周期和市场波动的影响，因此，内外部的经营压力有可能提升上市产品的经营风险，进而造成投资人损失。防控风险是公募REITs市场参与者的共同课题，也是未来公募REITs市场顺利发展的前提基础。本文通过对国外成熟市场J-REITs发展历程的研究与回顾，梳理其在危机下的市场表现及应对政策，挖掘促使其不断发展的内在机理与外部条件，这或许能够针对中国公募REITs市场的未来路径提供些许警示与参考。