各位嘉宾，女士们、先生们，非常荣幸与大家交流这个问题。关于这个问题，首先要看怎样理解房地产价格的坚挺，再来看看为什么是“坚”，然后再认识一下为什么现在是“稳”，将来的趋势又会如何，最后可能得出一点结论。

关于房地产价格“坚挺”，应该说是一个问题的两个方面。从国家对房地产市场进行调控以来，房地产市场的价格增幅、增速都大幅下降，最近报道有的地区，比如说上海，房产价格已经出现下降的趋势。从这个意义上讲，房价并不“坚挺”。但从另外一方面看，经过这样大力度的调控，现在的房地产市场价格并没有像很多人所期望的那样大幅下降，还是相当坚实。从这个意义上讲，中央和地方对房地产市场的调控政策应该是有效的，国家对房地产市场的调控并不是要摧毁房地产市场，是要求稳、求发展。对房地产市场价格“坚挺”要有这样一个客观的认识。

如何来认识房地产市场的“坚”呢？应该有很多原因。首先房地产作为一种资产有多重属性：它是一个投资品，我们可以进行金融投资从中得到回报；它还是一个消费品，而房地产真正需要的社会属性应该是消费品；不仅如此，房地产还是一种生产品，可以用来经营和出租。当前中国房地产价格坚挺，是因为房地产的多重属性中消费品的属性被弱化，而投资品的属性得到了膨胀。在这种情况下，不仅是私人投资，现在还有很多企业资产涌入房地产，使得房地产价格不可能有大幅度的下降。

第二，自上而下社会资源分配的极化特征。由于政体、文化和传统多方面的原因，中国社会和公共资源的分配与垄断权力相匹配，形成相当集中的局面。例如我们的教育资源，都集中在大城市、省会城市，最好的学校集中在北京，就是作为中国经济中心的上海，在这方面似乎也难以与作为政治中心的北京相比。卫生资源、体育资源的配置也是这样。原来驻京办有近1000家，清理了600多家，还有300多家。这也是为什么首都房地产价格远高于省会城市，而省会城市又高于中等城市。由于资源极化的分配，使得房地产价格在某些资源相对富集、相对垄断的地方，表现得相对坚挺。

第三，中国自然资源的特征。中国的气候、水资源、土地资源生产力不一样，“孔雀东南飞”的趋势会强化，东南沿海的环境容量和经济容量相对于西部地区应该更大。除此之外，还有土地财政。经营土地是地方财政的主要来源，地方政府有很多事权，但是地方财权相对来讲经过分税制以后被弱化。在当前的财政格局下，地方政府经营土地的手段和欲望只会加强，不会弱化。技术进步、建筑质量的提升，使得成本有所提高，通胀预期以及城镇化和人口增长等等原因都使得中国的房地产价格保持坚实，不可能有大幅度的下滑。

房地产价格现在是坚，不会再挺，不会再疯长，就是保持稳。为什么会稳？也有多方面的原因。第一，中央和地方政府关注民生，强化社会稳定，行政手段的高压必将维持下去。第二，房地产市场的规范化管理，在深圳已经启动房产税，如果我们利用房产税、赠与税、遗产税，对资产的管理加以规范，提高资产的持有成本（因为仅仅持有实际上造成资源的一种浪费），使它成为投资品的属性弱化，需求降低，房地产的属性就会回归到本源的消费品属性。第三，政府大力投入经济适用房、保障房和廉租房，消化掉相当一部分的刚性需求。第四，消费者的消费理念也趋向于理性，投资的渠道也会多元化。从这些方面来看，房地产市场应该会趋稳。

未来的房地产价格走势会怎样，其中的影响因素比较多，从宏观层面上看，包括城镇化、人口结构老龄化以及政策调控因素。城镇化滞后于工业化，人口的城镇化会加速。如果现在加速，只是一个百分点，按照人均住房面积20平方米计算，每年应该有2.8亿平方米的新增住房面积，人均30平方米则高达4.2亿平方米。目前，每年新增住房的建筑面积也就只有8～10亿平方米的水平。巨大的需求也是为什么房地产市场会“坚”的原因。第二，人口结构的因素。尽管人口还在增长，但随着人口的老龄化，60岁年龄段的人再过十年、二十年应该逐渐离开世界。现在这批人口多数拥有两套、三套住房，他们的儿子甚至孙代，已经有自己的住房。他们离开这个世界，所持有的房子都会释放到市场上来。所以房地产市场也会像欧洲、日本一样随着人口的稳定而趋于稳定，不会出现大幅度的波动。政策因素取决于多方面，现在城镇化不可能让每年1400万农村进城人口住别墅这样大的空间。在二战以后，欧洲从土耳其进口了大量的劳工，当地政府为这些劳工建了很多相当于保障房、经适房的住房，条件非常简单，就使得这一批刚性需求得到满足。在市场规范、资源的计划均衡分配这些方面，将来也会有所改变。所以从这方面来看，我们应该有理由相信，今后的走势不会有非常大幅的波动。

稳中前行，有序发展。中国有一个强势的政府，政策是有效的，我们的消费也会回归理性。