我想从养老社区谈谈养老产业。大家都知道，中国很快将进入老龄化社会，2007年，全国老龄委发表的结论是本世纪中国将不可逆转地进入老龄化社会。根据现在的统计，到2007年底，中国拥有60岁以上的老年人1.67亿，北京是350万，上海是300万。并且以每年600万的速度增长，大概到2050年，中国老龄化人口将超过4亿，达到当时人口的25%。老龄人口的结构，从橄榄型很快转变成倒金字塔的形状，这对中国社会和经济提出了严峻的挑战。首先是中国当前养老床位供应非常短缺，不能符合日益增长的需求。现在中国所有的养老床位是150万张，65岁以上的人口大概是1亿，养老床位占65岁以上人口的比例是1.5%，远远低于国际水平。目前，中国由于长期推行计划生育政策，很快就会出现的家庭结构是一对夫妻抚养4位老人，并且还要抚养1～2个小孩，居家养老已经非常困难了，一对夫妇如果既要照顾小孩，又要照顾老人的话，很难兼顾工作，这同时会影响社会经济发展。

我们来看看美国的社会养老的状况。在国际上统计65岁以上是老龄人口，到今年美国大概有4000万的老人。20世纪80年代以前，美国的养老主要有两种类型，一种是所谓的养老院，另外一种是护理院，这两个机构主要由政府和宗教机构承办，并且闹出了很多的丑闻。到20世纪80年代，美国出现了伊顿的改革运动。自从伊顿改革以后，特别是近十年来，美国养老主要是向社区化、多功能和大规模的养老社区的方向发展，逐步取代养老院。养老社区和传统的养老院有本质的区别。养老社区可以说基本上把老人的家搬到养老社区去，老年人被分成若干个等级，与幼儿园、小学、中学一样。首先是刚刚退休的老人，这一部分人在美国的很多地方有大规模的养老社区；其次是一般70岁到80岁的老人是独立生活的老人；第三个等级是协助生活，这些老年人有一定的困难，需要护理人员协助他们吃饭或者洗澡等等；最高级别就是需要完全护理的老人和痴呆老人。在美国有一个统计，平均进入老年社区的老人是81岁，进去以后平均存活11年，抬到养老社区去的老人平均存活期是27个月，一般来说，养老社区比居家养老对老年人的寿命提高了大概5～8年。养老社区里面主要针对退休老人、独立生活的老人以及协助生活的老人，这部分完全是居家的，子女可以在周末到他的养老社区里面去居住，当然对于完全需要护理或者痴呆的一类老人，生活区比较小，大房子对他没有太多的意义。

以前主要是宗教组织或者政府来办养老机构，最近几年，以私营机构为主体的养老社区开始出现。美国以大规模集中养老社区计算，大概有550万个单元，就是住房，占全部老年人口住房的6.7%。当时我算了一下，认为不可能，因为大概美国每个单元市场价格最多20万，以这个市值计算的话超过1万亿美元，并且平均每个单元收入是一年4万美元，这块产业达到了2000多亿美元。当前美国养老社区每年建设住宅的单元数量大概是4万套，新增的需求量86000套，仍然处于供不应求的状态。我曾经到旧金山市去了解纯粹华人社区的养老社区，他们的社区很小，但是很多华人在排队等养老社区里面有人把房子退出来，一般说来退出来就是有人死去以后，才能有人进去。

美国有800多家健康护理类的上市公司，仅前10大上市公司的市值达到9000亿美元，这些上市公司年收入超过3400亿美元，年总利润超过700亿美元。并且这些年，美国的医疗保健产业规模巨大，增长迅速，大家可以看到一些数据，相当部分是退休的老人占据的，这里医疗健康产业平均的复合增长率高达9%，比全球经济增长高得多。到2050年医疗健康产业支出将达到GDP的20%以上，2008年美国医疗保健产业占美国GDP的16%，2016年将达到20%，大大高于中国的5%。美国人均医疗保健支出是5000美元，但是65岁以上的退休人士的医疗保健支出是人均支出的2倍，是1万美元，85岁以上的老人的医疗保健支出是平均值的5倍，为2.5万美元。所以大家算一下，在医疗健康产业里面，很大一部分是退休老人所占据的，因为数量比较高。护理市场的规模也达到千亿美元。养老护理或者家庭医疗保健在过去增长的速度也非常快，但是在美国调查发现，所有的养老社区没有一家公司占据非常垄断的地位，再大的公司也就占有不超过3%，通常是1%～2%。

我们来看看中国的情况，未来5～10年，中国养老社区产业被定义为一个黄金增长时期，随着中国经济的崛起，社会保障体系的完善，医疗技术的发展和寿命的延长，消费观念的改变，也会使得养老社区成为老年人一个理想的退休选择。

前一段时间有调查机构特别对大中城市老年人作了一些调查，发现如果老年人开心，我们完全可以颠覆中国传统的居家养老或者儿子抚养父母的一种模式，养老社区居住的老年人口有可能从5%提高到15%，这种可能性是存在的。养老社区产业非常巨大，现代社会，子女教育从零岁一直到大学甚至读博士都需要父母支持，这个产业链条比较长，大概是20年。同样老年产业链也非常大，当一个女同志55岁退休了，如果她活到90多岁，有几十年的长链条带动养老产业。从上游来说，可以带动医疗保险、护理保险等等，也可以带动养老医学护理服务、老年科技等等很多的相关产业。并且，养老社区对地方有很强的社会效益和经济效益，不同于一般的房地产开发。房地产开发是一次性的，卖出去就完了，养老社区可以为地方创造长期的、稳定的营业税、房地产税和所得税，并且对GDP的拉动速度比较快。养老社区对上游产业或者下游产业拉动系数可以达到4.6%，高于农业的2.99%、金融业的2.19%和房地产业的3.47%。以北京为例，如果投资1000万到养老社区，大概可以吸引25个常住人口，吸引10个就业岗位。假如10年以后，中国有10%的老人住进养老社区，这块产值至少可以达到2万亿人民币，并且每年的管理费收入能够达到800亿人民币，同时可以提供几千万个就业岗位。在养老社区里面，老人与服务人员的比例差不多为一比一，所以社会效益非常大，能够促进服务产业升级，促进民生、解决养老床位的问题，也能够提升地区的形象。

保险公司特别是寿险公司是很好的养老社区的投资者。投资养老社区，对于很多机构，比如房地产公司，不一定很适应，因为寿险公司有长期稳定的资金，可以建设养老社区，并且长期持有经营。一般客户70岁以上，收费有两块，第一是入门费，当这个人死掉的时候，或者退出来的时候，就把入门费退还给他；第二是月费，每个月交管理费，当然如果需要特别的护理，要的钱就更多。通过入门费收回总成本的70%，稳定的运营费是10%左右，一般来说10年左右可以收回成本，因为投资期有好几年，一般商业机构经营这个产业比较困难。回收期比较长，主要赚取长期的营运收入和资产的升值。保险公司前期有现金投入，有客户进来以后，收取建设成本的60%～70%作为入门费，剩下的自己垫付一部分资金，然后每年增长营运费，大概是这样一个模式。从现金流来说，当人比较多的时候，就是一个稳定的现金流的模式。

保险公司可以事先发一些产品，包括长期护理险和个人保险，在年轻的时候交一笔保险，退休的时候刚好把这笔钱直接划到养老社区去，这块对个人来说也是很好的。基本养老社区第一是核心的需求，主要是健康和饮食服务。第二是增值的需求，包括文化健身、物业居家，还有一些提升价值，涉及金融理财情况。

养老产业面临挑战，如果做好的话，就是一个很好的产业，并且代表二十一世纪的人文关怀，是一个朝阳产业。