当前的世界已经进入了一个更加老龄化的社会。伴随着世界主要经济体65岁以上老人比例快速上升，一方面，养老、社会保障及医疗卫生等“老龄化成本”支出占政府财政的比例日益攀升，对政府在创新投入及青年群体扶持上产生了“挤出效应”；另一方面，随着一个世代达到消费支出峰值，经济在下一人口世代成长起来之前会一直减缓，也就是我们上一次为大家介绍的“人口悬崖”。目前全球贸易年增速从21世纪初的20%降至0左右，即全球贸易出口增速已经停滞，“人口悬崖”对于全球消费需求的冲击正逐渐显现，所以，我们今天就来谈谈在悬崖边上如何自救。

随着人口世代相继老去，产品周期接连不断地发展，影响着经济的一轮又一轮浪潮。如果能够理解消费者在出生到去世的整个生命周期内的支出状况，就可以预测出数十年之后的消费者支出变化，正是这些变化将在未来数年推动产业或产品走势，而这也是我们“自救”的策略。

因为中国没有相关的数据统计，所以这里借用了一下美国劳工统计局自1980年开始的消费者支出调查，该调查基本提供了消费者整个生命周期的信息，虽然时间点上可能与我国有些不同，但路径上基本是一致的。以下说的是整体情况，请勿对号入座。

人们在消费者生命周期的第一阶段——18～22岁加入劳动力大军；在31岁时购买首套房产；33岁左右时，子女们上小学，儿童看护支出达到顶峰；更换房购买出现在消费者37～41岁时；42岁左右时，食品与孩子的养育开支最高；步入中年后，随着不断更新家具，消费支出在消费者46岁时达到顶峰，这与普通家庭的总支出峰值出现在消费者46岁时恰巧吻合；度假房的首波购买浪潮出现在消费者48岁左右；54～60岁时，度假与海外旅行的支出不断增加；55～60岁时，医院与医疗支出达到顶峰，人寿保险与财务计划同时登顶；人们从63岁开始进入退休阶段（这与我们未来是一样的），储蓄与资产净值在消费者64岁时最高，健康保险在68岁达到顶峰；医疗保险支付在消费者74岁时达到顶峰，丧葬费则在消费者78～79岁时达到顶峰；处方药物的支出在消费者77～78岁时登顶，养老院支出在消费者84岁时最高。所以，根据年龄结构的变化趋势，未来最佳的消费市场将集中在医疗与健康、养老、健康及人寿保险等领域。

至于大家比较关心的房地产，由于房地产是杠杆化最高的产业，随着离世的世代人口规模逐渐大于购买者世代规模，供大于求的情况将会使房地产的结构和地位发生转变。我们先看首个跌落“人口悬崖”的国家——日本。日本的房地产泡沫于1991年达到峰值，晚于该国1949年出现的最后一次人口高峰42年。再看首先跌落“人口悬崖”的主要欧洲国家——德国，其住房净需求也在2000年之后触顶回落，这也解释了为什么德国政府已经在接手商业与住宅开发项目，并将其改建为公园。

房地产主要部分与人口年龄相关情况表现为（括号内为达到顶峰时的年龄区间）：公寓（26岁）、过渡房（31岁）、更换房（42岁）、度假房（54～60岁）、养老房（63～65岁）、养老院（84岁）。所以，未来最好的房地产部门为养老地产。

2015年12月17日