8月18日，上海社会科学院及社会科学文献出版社共同在线发布的《国际城市蓝皮书：国际城市发展报告（2021）》指出，世界范围内多个国家正积极应对大城市出现的房价较高、土地利用效率低、老旧房屋置换难度大等住房危机。其中，英国目前正在面临的住房危机与我国房地产市场发展过程中出现的问题具有一定的相似性。英国当前倡导以更灵活的土地功能分区政策应对住房危机，这种政策重视提升土地利用效率，允许土地重复开发利用，适时调整土地密度，旨在从根源上解决产生住房危机的制度问题，具有较高的借鉴意义。

　　蓝皮书作者、上海社会科学院城市与人口发展研究所刘玉博博士介绍，英国住房危机现象也是由来已久，典型表现即大城市和城镇出现的高房价现象，以及由此引发的经济社会连锁反应。根据英国政府官方数据，2018年英国平均房价为平均工资的8倍左右，25-34岁年收入介于2.22万-3.06万英镑的人群中，自有住房比例从20年前的65%下降至27%，其中伦敦这一比例由47%下降至20%。除高房价现象以外，英国住房市场还存在土地资源紧缺、通勤距离较长、新房供给空间失衡、新建房屋质量低下、老旧房屋置换率低等多重住房问题。

　　据英国城市中心研究院研究，英国产生住房危机与不合理的住房规划体制密切相关。这种住房规划体制计划性强，可供开发的土地由规划者逐案讨论决定，因此企业不能根据市场信号准确判断某块土地进行许可开发的可能性，引发房产开发商过分囤积被授予开发许可的土地，并进行缓慢开发建设，以便获得“规划收益”。如2010年剑桥附近未被许可开发的土地每公顷价值约为1.85万欧元，获得开发许可后，每公顷土地的价值增加到290万欧元。这种体制最终导致土地被低效利用和不合理配置，引发土地资源长期短缺。

　　刘玉博介绍，为减少规划部门对土地资源由上而下的配置干预，充分发挥市场在土地资源配置过程中的主导力量，英国倡导实行更为灵活的土地功能分区政策。

　　目前，英国已存在14个类似的土地功能分区单元，在每种类别的土地功能分区中，土地可以有多重用途，且允许地方在没有中央规划许可的情况下对不同区块的土地用途进行微调，土地密度也会随着经济发展水平进行调整。

　　具体来说，第一，英国倡导任何符合国家土地功能分区标准和建设规定的地方土地利用方案均应被批准实施，由此将土地供应由“不确定”转为“确定”。第二，根据不同区域土地价值的高低，合理配置土地利用，如在城市中心或火车站等土地价值较高的地区，配置更多的土地指标，在住房需求较高的地区则配置更多的居住用房。第三，根据人口在不同区域的增长情况，每5-7年对土地功能分区进行调整，并在人口增长较快和房屋空置率较低的地区，征用未规划、未开发的土地以解决住房供求失衡问题。第四，摒弃随意性较高的税收形式，而采用对新开发土地价值征收20%固定税率的简单方案。根据计算，改征固定税率将在伯明翰、布里斯托尔、伦敦等地的郊区新住宅中增加930亿欧元-1160亿欧元的税收。根据制度设计，这些税收将被用于建设基础设施和保障性住房。另外，英国灵活的土地分区制度还充分考虑到生态价值较高等特殊地块的统一设立问题，并将融入公众咨询作为制度设计的重要环节。

　　事实上，世界范围内采用土地功能分区制度对抗住房危机的国家不止一个，如日本制定了高度灵活的土地功能分区法规，每年约有95万套住房开工，是住房需求人数的2倍，每年新增住房总数约36万套，且集中分布于东京、名古屋等高度发达和住房需求最高的城市，有效地促进了区域间的住房均衡。

　　蓝皮书指出，当前我国部分大城市住房市场也存在一定程度的失衡现象，可参考英国土地功能分区政策，在我国部分城市进行试点，建立与市场变化紧密联动的长效机制，允许土地重复开发、适当调整土地利用性质，更加关注土地利用性质和土地密度的平衡，并根据人口增减调整土地功能分区。由此稳步提升城市“得房率”，推动实现更加平衡的住房供求市场。