2022年6月14日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、社会科学文献出版社共同发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（No.19·2022）》。蓝皮书指出，预计2022年全国房地产市场将呈现“销售面积增速平稳回落，销售均价小幅上涨，新开工面积持续下降，投资增速明显回落”的特点。在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。

　　2012～2021年全国商品房销售面积及其变化情况

　　面对中国社会科学院国家未来城市实验室的房地产发展报告，很多人的第一反映可能是：呵呵，砖家又出来拍砖了。理由很简单再好的试验室和权威统计都不如老百姓的自身感受和观察来得实际，据实践中的观察和报道可以看到当前我国大量的房屋出现了降价的情况，而且有很多房屋在降价后仍然找不到买家。那么关于当前的房屋销售价格真的可能上涨吗？

　　2021年9月以来分线城市二手房景气指数周度走势

　　在这里从一般的社会认知来分析一下。要分析这个问题，首先我们必须明白平均的含义，例如你们亲戚朋友有10个人，其中9个的年收只有4万元，另外一个的年收是40万元，那么你们10个的年收就是7万6，可这和大多数的4万相差甚远。那么关于这个销售均价也是这么来的。比如有10个城市，有9个城市在跌，有1个城市在涨，那么有可能因为这个涨的城市将另外9个跌的城市的房价平均了，然后就看到了均价上涨的情况。

　　2012～2021年全国商品房和商品住宅待售面积及其变化情况

　　其实关于这个均价上涨的消息我认为不必要惊讶和恐慌。首先关于房价，从高层来说房住不炒是基本原则，从基层来看，现阶段经过三年的抗疫，很多人的钱带了都是空的，很难有大量的购买力，所以要想让房价出现普遍上涨甚至是微涨的可能性不大。但关于一些特殊地段的房屋出现上涨是完全有可能的。切记我说的只是特殊地段，并不是大部分地段。

　　这种地段就是具有稀缺性的地段，也就是说具有金融属性的房屋，当然大部分房屋不具备金融属性，因为不具有稀缺性，只要条件允许处处都可以盖。但有的地方例如北京的主城区的核心区，因为各种原因，新建住房的可能性非常小导致土地使用后别的地段不具有可替代性，而每年又有大量的购买力涌入，但先前已经入住的退出的比例相对新增加的购买数量仍然是小数，这就显得这些地段的房屋进一步稀缺，在这种情况下房价上涨的可能性随着社会的发展进一步上涨是完全有可能的。

　　但在这里我要强调的是不能将这些特殊的具有稀缺性地段的房屋认为是普遍现象，更不能将2022年房地产蓝皮书的均价上涨看成普遍现象，真正能够代表市场普遍现象的不是平均而应当是中位数或者众数。

　　我认为这份2022年房地产蓝皮书公布的销售均价微涨考虑到通货膨胀等因素正确的解读应该是房地产市场不景气，整体处于下滑的趋势才是符合当前的实践和这个数据真正代表的市场。