旧金山湾区是美国第四大都市区，包含9个县（county）、101个城镇，人口规模约为770万，行政面积约为7000平方公里，是典型的跨行政区组合都市圈，与上海大都市圈9城市在功能设置和发展条件上具有相似性。旧金山都市区交通委员会（MTC）和湾区联合政府（ABAG）于2013年颁布并启动实施“湾区2040”规划，2017年又根据实践发展更新了此项规划，重点指导湾区的交通和住房发展。
一 旧金山湾区持续发展面临的三大困境
（一）高低收入群体人口规模双双增长，收入差距扩大
从1990年至2015年，旧金山湾区共增长45.8万户居民，其中处于“两端”的高收入群体和低收入群体增长最为明显。年收入水平超过15.0万美元的高收入群体增长率为80%，年收入水平低于3.5万美元的低收入群体增长率为23%（见表1）。
| 表1 旧金山湾区家庭户增长及收入水平变化 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 旧金山湾区家庭年收入水平（万美元） | 1990年 | 2015年 | 1990～2015年 | |||
| 户数（万户） | 比重（%） | 户数（万户） | 比重（%） | 增长量（万户） | 增长率（%） | |
| ＜3.5 | 44.6 | 20 | 55 | 20 | 10.4 | 23 |
| ［3.5，7.5） | 64.5 | 29 | 62.5 | 23 | 2 | -4 |
| ［7.5～15.0） | 78.5 | 35 | 79.3 | 29 | 0.8 | 2 |
| ＞15.0 | 37.5 | 17 | 74.1 | 27 | 36.6 | 80 |
| 总计 | 225.1 | 100 | 270.9 | 100 | 45.8 | 20 |
Excel下载表1 旧金山湾区家庭户增长及收入水平变化
（二）平均住房价格为全美国最高，已超出中产阶级支付能力
自20世纪70年代以来，湾区住房租金翻了1倍，在美国主要城市地区中排名最高。如图1所示，旧金山湾区房价涨跌幅度最大，自2012年持续上涨，2016年达到历史最高水平。
图1 美国主要城市化地区中值房屋销售价格
图2 湾区不同收入水平家庭住房支出比重
然而，湾区大约24%的居民生活水平处于贫困线200%以下，绝大多数年收入低于3.5万美元的家庭中，住房支出比重超过52%，其中年收入少于1万美元的家庭住房支付比重高达88%（见图2）。由于住房价格持续攀升，湾区低收入群体以及部分企业开始从核心地区转移
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