广州市中心城区工业用地置换规划案例研究——以金珠江化学有限公司为例

——以金珠江化学有限公司为例

一 项目背景

（一）城市空间结构调整及工业用地置换的必然性

城市是有一定人口规模的以非农业人口为主的居民集聚地，是人类生产和生活的主要场所，是人类文明与发展的集中体现，它的产生、演变、建设和发展都受到社会、经济、文化科技等多方面的影响；自从人类进入工业社会以后，城市在人类生活中的作用和地位不断增强，其结构调整和更替变化也不断加速。人类的工业文明经历了手工作业、蒸汽时代、机械时代、电气时代等四个时期的变化，每一次变化，都给城市结构带来了大规模的调整与变革；今天，人类已经进入了信息化时代，随着城市的发展、人口的增加，原有的城市空间结构已不能适宜今天城市发展的需要，这必然要求城市自身进行大规模的内部调整，置换工业用地，释放陈旧空间，改造旧区，提升环境质量，增加城市活力，重塑旧区魅力。

（二）工业用地置换的动力

从土地利用的角度讲，直接置换动力有以下三点。

1.土地经济

土地价值规律是城市工业用地置换的根本原因。土地收益在城市内部的级差梯度是会产生很大变化的，工业用地和商业用地在内、外二环路间的地租水平相差甚大，因此，工业在市区存在比较经济劣势，城市区位地价竞租导致工业用地置换，大部分工业用地处于内、外环路之间，其商业用地地租收益远远大于工业用地地租，如果继续生产的话，企业虽有获利，但土地机会成本却高于外环路以外的地区。

2.城市环境保护

在追求生产利益前提下，企业往往忽略环境价值，导致对城市的污染越来越严重。特