商业住宅小区居民自治的新型载体——基于五山街X小区业委会成立与运作的调查

——基于五山街X小区业委会成立与运作的调查

随着我国住房市场化改革的不断推进，商业住宅小区大量涌现。开发商在完成开发建设出售房屋前，一般都会选聘或委派物业管理公司承担住宅小区的管理，在出售房屋时一起“配售”出去，业主只能被动接受。业主入住后，不可避免会与物业管理公司发生各种矛盾或纠纷。在解决矛盾和纠纷的过程中，随着社会的进步和业主民主意识的提高，社区居民逐渐认识到，需要有一个可以代表全体业主来保护自身权益、维护共同利益的组织机构，业主大会和业主委员会（以下简称“业委会”）就顺势而生了。2003年6月8日，国务院公布了《物业管理条例》，业委会的职权首次在国家法律层面得到了确认。

虽然具备了比较明确的法律依据，但实际上，由于复杂的利益纠葛，业委会的建设举步维艰。正如五山街的X小区，从2008年3月13日业主联名发出《关于组建首次业主大会筹备组的建议》，到2008年9月7日召开业主代表大会，选举产生第一届业委会，X小区业委会的成立历时半年之久，其过程甚为艰难曲折，颇具典型意义。本文将以X小区业委会建设的实践为例进行分析，意在总结业委会建设的一些有益经验，深入剖析在此过程中所面临的困难和问题，有针对性地提出解决问题的若干建议，以期对业委会的健康发展有所裨益。

一 X小区业委会成立的背景和过程

（一）X小区概况

X小区建设于2003年，总用地面积3万平方米，建筑面积9万平方米，坐落在绿茵覆盖的山坡之上，紧靠五山高校区，由某大型开发商建设，楼体外观采用三段设计，极富建筑艺术美感，是广州引