广州土地增值收益率测算研究

随着各地城市建设的加快和经济的发展，划拨土地将越来越多地进入市场流通。在流通过程中，如何看待划拨土地使用者的权益及如何确定其金额、测算土地增值收益等，成为亟待解决的问题。《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）将土地增值收益定义为土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。土地增值收益率是土地增值收益与土地成本价格的比率，即：土地增值收益率=（出让土地使用权价格-划拨土地使用权价格）/划拨土地使用权价格。

一 土地增值收益率测算思路分析

（一）思路一

通过划分不同用途的土地价格区段或区片，在区片范围内设定土地出让价格和划拨价格两种不同的地价内涵，以此计算分用途区片的土地增值收益率。

1.价格区段或区片的划分

土地增值收益率的测算可以考虑以城市地形图作为工作底图，在土地级别基础上，主要依据土地条件、利用状况、土地开发程度、社会经济发展水平等因素划分不同用途的土地价格区段或区片。在区片范围内设定土地出让价格和划拨价格两种不同的地价内涵。

2.出让土地使用权价格测算

从土地收益角度来看，由于土地具有固定性、有限性、个别性、永续性等特征，使用者在占用某地块时，不仅能获得土地提供的现时的纯收益，而且还能获得在未来一定年期的土地收益。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额时，它即为该土地的实质价值。也就是说出让土地使