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关系、权力与市场:中国房地产业的社会学研究

书 名: 关系、权力与市场:中国房地产业的社会学研究
英 文 名: Guanxi Intensive Market A Study on the Micro/Social Dynamics of Real Estate Market in China
作 者: 李林艳
I S B N: 978-7-5097-0309-0
关 键 词:  社会关系 房地产业 中国
出版日期: 2008-04-01

中文摘要

本书是一项有关中国房地产市场运行机制的社会学研究。具体而言,作者围绕着房地产市场中的“关系”现象,对这一市场的实际运行秩序进行了深入的调查和分析。研究发现,“关系”作为一种微观的社会结构生成原则,在房地产市场与外部制度环境的关系上,充当一种正式规则的转换机制;在房地产市场内部,则发挥一种经济资源的配置功能,从而深刻地塑造了中国房地产市场的形态。作者指出,在中国房地产市场发育初期资金短缺的特殊历史条件下,“关系”这一微观社会动力因素,构成了促进房地产市场发育与发展的一种重要驱动力量。当然,从围绕着房地产市场展开的利益角逐中,我们也不难看出当今中国社会分化的若干趋势和机制。

本书沿三条主轴,建构出一个“关系”的理论分析框架。第一,把“关系”阐释为一种强化弱关系的文化传统,并强调这一文化传统对于中国社会的本体论意义。第二,把市场中的“关系”现象,纳入到一个市场的构成理论中去思考。把市场中的社会关系区分为内生性和外源性两种类型,指出市场本身的特性和制度环境的因素都有可能是社会关系在市场中生长的土壤。这是作者观察和解释房地产市场中“关系”的不同性质与作用的理论前提。第三,在转型经济的历史语境中探讨“关系”,揭示这一微观现象对于诊断中国转型经济之未来走向的特殊寓意。

作为具体研究场景,房地产市场被刻画为一种特殊的市场类型,它对制度环境具有高度的依赖性。鉴于制度环境对于房地产市场的影响力,作者回顾了中国官本位的制度遗产及其对市场经济的调适和影响,之后又对中国房地产市场制度的演进脉络及其制度环境特征进行梳理。经过上述的理论视角澄清和社会背景铺垫,就正式进入房地产市场的“田野”。在描述了房地产企业的关系实践之后,就关系的类型、内涵和经营策略进行了深入的分析和讨论,并认为情感主导型关系,亦即中国本土意义上的“关系”,才是房地产市场社会关系实践的典型模式。作者也尝试着分析了房地产市场之所以成为关系密集型市场的根源。在经验资料的基础上,作者还提出了一种“关系”的分化论观点,以回应当前学界有关“关系”之变动趋势的争论。另外,作者提出“关系”黑洞的概念,用于揭示中国转型经济所面临的困境。

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CommonID:DIR_50174781,ID:14777302,SiteID:14,Type:chapter,Code:null,ParentId:0,InnerCode:326747,name:第一章 “关系”研究的进路,ShortName:,SubName:,EnTitle:,EnShortTitle:,EnSubTitle:,Level:0,BookId:8684373,AbstractCH:对于“关系”,学术界存在多种不同的界定和言说。“关系”成为研究对象,既源于回应历史与时代问题的必需,同时也不可避免地与学术界的理论旨趣有关。我们看到,在现代化的宏大历史叙事当中,“关系”代表着传统社会的残余,被认为行将退出历史舞台。进入20世纪70年代以来,“关系”在中国社会中逐渐成为日常流行用语,但同时也日益成为一个贬义词,至少在主流的政治话语中是如此。有趣的是,随着80年代以来西方社会网络和社会资本研究的兴起,“关系”一词在学术界又具有某种积极的意含了。不过,无论怎样,“关系”既没有因为理论的预言而“合乎逻辑”地退场,也没有因为舆论的贬斥而知趣地远离社会生活,种种迹象表明,“关系”继续在中国社会生活中存在并发挥作用,因此,“关系”所具有的学术研究价值是不言而喻的。,AbstractEN:,KeyWords:3373,64702,29304,EKeyWords:165287,39416,31637,SubjectWords:,LiteratureId:8684955,Fileref:null,OrderFlag:0,IsLeaf:N,PubDate:null,FindDate:null,IssueDate:null,DocType:null,ProductSeries:null,Doi:null,InstanceID:0,MinNodeSearch:Y,XmlID:b120160801X20080174001_000_002,Prop1:null,Prop2:null,Prop3:null,prop4:null,AddUser:wanghan,AddTime:2017-08-07 14:31:24.0,ModifyUser:null,ModifyTime:2023-09-26 22:30:00.0,HitCount:3,ShowType:putong,LogoID:0,PdfID:8684996,DownCount:3,AuthorInfos:,BookPublishDate:2008-04-01 00:00:00.0,SearchTitle:“关系”研究的进路,ISBN:978-7-5097-0309-0,BookTitle:关系、权力与市场:中国房地产业的社会学研究,BookStatus:7,AllowDownload:Y,BookVersionNum:null,researchorg:null,CopyRightDate:null,ExcellentPeriod:null,PrizeLevel:null,IsExcellence:null,ContentClass:null,IsDisabled:N,SearchTitle_2:“关系”研究的进路,_RowNo:3
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CommonID:DIR_50174800,ID:14777303,SiteID:14,Type:chapter,Code:null,ParentId:0,InnerCode:326749,name:第三章 转型经济的历史语境,ShortName:,SubName:,EnTitle:,EnShortTitle:,EnSubTitle:,Level:0,BookId:8684373,AbstractCH:前人有关“关系”的讨论,常常与特定的历史脉络密切相关。“现代化”、“经济奇迹”、“全球化”等,都曾是学者评价和预测“关系”的价值与命运的参照系。在本研究中,我们所看重的是“关系”在经济转型这一历史进程中的作用。人们一般把一些社会主义国家正在进行的向市场经济转型的过程称为转型经济(transition economy)。经济转型是一项由社会主义计划经济向市场经济过渡的方案(project)。它是解读中国当前诸多经济与社会现象无法回避的历史背景。在本书中,我们围绕经济转型的路径依赖性特征来展开对诸如市场中“关系”存在的根源,以及“关系”在市场中的作用的论述。“路径依赖”这一概念,来自演化经济学家的洞见,被用来描绘初始条件同随后结果之间的轨迹(Nelson and Winter,1982)。它提示我们要以一种历史的眼光来看待市场和市场经济。正是从这一意义上,可认为西方资本主义是长期历史演变的一个结果。社会学家韦伯对这一演变过程的解读方式,与路径依赖理论颇为吻合。从路径依赖论的角度看,“发生在(后)社会主义国家的变迁是渐进的、不确定的,深受政治、社会和文化因素的影响”(Rona-Tas,1997:9)。然而,究竟何种政治、社会和文化因素,在何种意义上,以怎样的方式影响了中国经济转型的过程和结果?本书旨在透过“关系”之“透镜”,对此作出尝试性解答。在这一章中,我们讨论的问题包括:转型经济的特质,“关系”对于中国转型经济的认识意义,以及中国转型经济的特殊政治环境。正如后面即将表明的,这一政治环境是“关系”赖以产生的根源之一。,AbstractEN:,KeyWords:29942,395863,161565,EKeyWords:349319,23311,457517,SubjectWords:,LiteratureId:8685113,Fileref:null,OrderFlag:0,IsLeaf:N,PubDate:null,FindDate:null,IssueDate:null,DocType:null,ProductSeries:null,Doi:null,InstanceID:0,MinNodeSearch:Y,XmlID:b120160801X20080174001_000_004,Prop1:null,Prop2:null,Prop3:null,prop4:null,AddUser:wanghan,AddTime:2017-08-07 14:31:24.0,ModifyUser:null,ModifyTime:2023-09-26 22:30:00.0,HitCount:2,ShowType:putong,LogoID:0,PdfID:8685167,DownCount:3,AuthorInfos:,BookPublishDate:2008-04-01 00:00:00.0,SearchTitle:转型经济的历史语境,ISBN:978-7-5097-0309-0,BookTitle:关系、权力与市场:中国房地产业的社会学研究,BookStatus:7,AllowDownload:Y,BookVersionNum:null,researchorg:null,CopyRightDate:null,ExcellentPeriod:null,PrizeLevel:null,IsExcellence:null,ContentClass:null,IsDisabled:N,SearchTitle_2:转型经济的历史语境,_RowNo:5
CommonID:DIR_50174814,ID:8685218,SiteID:14,Type:chapter,Code:null,ParentId:0,InnerCode:326750,name:第四章 房地产市场的迷思,ShortName:,SubName:,EnTitle:,EnShortTitle:,EnSubTitle:,Level:0,BookId:8684373,AbstractCH:大约在10年以前,J市的云湖小区还是一片广阔的农田。记得1997年笔者第一次访问那里的时候,还只有零星矗立的楼房,楼房四周是一片郊野的荒凉景象,生活设施也不够齐全。经过短短的几年时间,到了2003年的时候,这里已成人口稠密、车水马龙的闹市区了。登高望去,扑进眼帘的是由钢筋水泥铸就的崭新建筑丛林。高耸的楼群一直延伸到视野尽头,原本水体宽阔的仙湖,因为楼群的隔挡,也看不出碧波荡漾的气势了。在一次乘车闲聊时,一出租车司机曾发出“人是种可怕的动物”的感慨。的确,这种沧海桑田般的变化,让人不由地叹服人类改造自然的超常能力。然而,更让人感兴趣的,是那些隐藏在背后的社会推动力量。,AbstractEN:,KeyWords:20143,299726,20792,EKeyWords:26037,150214,23741,SubjectWords:,LiteratureId:8685180,Fileref:null,OrderFlag:0,IsLeaf:N,PubDate:null,FindDate:null,IssueDate:null,DocType:null,ProductSeries:null,Doi:null,InstanceID:0,MinNodeSearch:Y,XmlID:b120160801X20080174001_000_005,Prop1:null,Prop2:null,Prop3:null,prop4:null,AddUser:wanghan,AddTime:2017-08-07 14:31:25.0,ModifyUser:Admin,ModifyTime:2023-09-26 22:30:00.0,HitCount:14,ShowType:putong,LogoID:0,PdfID:8685229,DownCount:6,AuthorInfos:,BookPublishDate:2008-04-01 00:00:00.0,SearchTitle:房地产市场的迷思,ISBN:978-7-5097-0309-0,BookTitle:关系、权力与市场:中国房地产业的社会学研究,BookStatus:7,AllowDownload:Y,BookVersionNum:null,researchorg:null,CopyRightDate:null,ExcellentPeriod:null,PrizeLevel:null,IsExcellence:null,ContentClass:null,IsDisabled:N,SearchTitle_2:房地产市场的迷思,_RowNo:6
CommonID:DIR_50174824,ID:8685288,SiteID:14,Type:chapter,Code:null,ParentId:0,InnerCode:326751,name:第五章 房地产市场中的“关系”(上篇),ShortName:,SubName:,EnTitle:,EnShortTitle:,EnSubTitle:,Level:0,BookId:8684373,AbstractCH:回顾两年多的访谈经历,自感不是笔者进入和介入了被访者的活动,而是被访者介入了笔者的研究,他们像一个个诚恳负责的资深导游,不仅对“关系”这一“名胜”提供生动有趣的讲解,而且还贡献着他们对这一问题的深刻感悟。下面的记述,可谓一篇记录笔者与所有被访者共同旅程的“游记”。,AbstractEN:,KeyWords:20143,457518,330675,61753,EKeyWords:26037,457519,457520,63238,SubjectWords:,LiteratureId:8685274,Fileref:null,OrderFlag:0,IsLeaf:N,PubDate:null,FindDate:null,IssueDate:null,DocType:null,ProductSeries:null,Doi:null,InstanceID:0,MinNodeSearch:Y,XmlID:b120160801X20080174001_000_006,Prop1:null,Prop2:null,Prop3:null,prop4:null,AddUser:wanghan,AddTime:2017-08-07 14:31:25.0,ModifyUser:Admin,ModifyTime:2023-09-26 22:30:00.0,HitCount:8,ShowType:putong,LogoID:0,PdfID:8685327,DownCount:6,AuthorInfos:,BookPublishDate:2008-04-01 00:00:00.0,SearchTitle:房地产市场中的“关系”(上篇),ISBN:978-7-5097-0309-0,BookTitle:关系、权力与市场:中国房地产业的社会学研究,BookStatus:7,AllowDownload:Y,BookVersionNum:null,researchorg:null,CopyRightDate:null,ExcellentPeriod:null,PrizeLevel:null,IsExcellence:null,ContentClass:null,IsDisabled:N,SearchTitle_2:房地产市场中的“关系”(上篇),_RowNo:7
CommonID:DIR_50174835,ID:8685389,SiteID:14,Type:chapter,Code:null,ParentId:0,InnerCode:326752,name:第六章 房地产市场中的“关系”(下篇),ShortName:,SubName:,EnTitle:,EnShortTitle:,EnSubTitle:,Level:0,BookId:8684373,AbstractCH:事实上,在两年多的访谈过程中,笔者一直鼓励被访者按照他们自己的理解来谈论“关系”,以避免把笔者对“关系”的理解强加给他们。一般来说,只有当被访者提供的资料远远超出笔者的兴趣范围,笔者才会以一种适当的方式将话题转回到“关系”上。这种访谈策略,固然造成收集到的素材过于分散,加大了后期资料整理的工作量,但却保证了资料的原始性和全面性。现在该是整理“关系”的经验意含,并且尝试将其同文化性阐释相互对接的时候了。

除了挖掘“关系”的深层内涵,在这一章中,笔者通过概括开发商的“关系”经营策略来增加对房地产市场中“关系”现象的了解,最后还将“关系”与正式规则联系起来,展示“关系”这一微观社会结构对制度的操纵性。,AbstractEN:,KeyWords:20143,457518,330675,61753,EKeyWords:26037,457519,457520,63238,SubjectWords:,LiteratureId:8685377,Fileref:null,OrderFlag:0,IsLeaf:N,PubDate:null,FindDate:null,IssueDate:null,DocType:null,ProductSeries:null,Doi:null,InstanceID:0,MinNodeSearch:Y,XmlID:b120160801X20080174001_000_007,Prop1:null,Prop2:null,Prop3:null,prop4:null,AddUser:wanghan,AddTime:2017-08-07 14:31:25.0,ModifyUser:Admin,ModifyTime:2023-09-26 22:30:00.0,HitCount:5,ShowType:putong,LogoID:0,PdfID:8685426,DownCount:6,AuthorInfos:,BookPublishDate:2008-04-01 00:00:00.0,SearchTitle:房地产市场中的“关系”(下篇),ISBN:978-7-5097-0309-0,BookTitle:关系、权力与市场:中国房地产业的社会学研究,BookStatus:7,AllowDownload:Y,BookVersionNum:null,researchorg:null,CopyRightDate:null,ExcellentPeriod:null,PrizeLevel:null,IsExcellence:null,ContentClass:null,IsDisabled:N,SearchTitle_2:房地产市场中的“关系”(下篇),_RowNo:8

CommonID:DIR_50174854,ID:8685484,SiteID:14,Type:chapter,Code:null,ParentId:0,InnerCode:326753,name:第七章 关系密集型市场的成因与后果,ShortName:,SubName:,EnTitle:,EnShortTitle:,EnSubTitle:,Level:0,BookId:8684373,AbstractCH:关系密集型市场何以形成?对此问题,笔者拟从房地产市场的两个特性入手来加以阐明。其一,房地产市场属于资金密集型市场;其二,如前文所述,房地产市场属于深度嵌入型市场。笔者认为,资金短缺构成了房地产市场运转的内部紧张,深度嵌入性则意味着,房地产市场的运行易受到外部环境,特别是政治制度方面的制约。在这两个方面,中国的房地产市场具有明显的特殊性,因而构成了笔者分析房地产市场发育路径的重要线索。笔者认为,房地产企业以关系取向的文化特质为策略装备,以松动各种外部制度约束为手段,有效地缓解了资金短缺的掣肘,在“东奔西突”中赢得市场生存机会的同时,也共同营造出了一种“关系密集型”的特殊市场氛围。,AbstractEN:,KeyWords:457521,3373,130921,EKeyWords:457522,165287,432886,SubjectWords:,LiteratureId:8685442,Fileref:null,OrderFlag:0,IsLeaf:N,PubDate:null,FindDate:null,IssueDate:null,DocType:null,ProductSeries:null,Doi:null,InstanceID:0,MinNodeSearch:Y,XmlID:b120160801X20080174001_000_008,Prop1:null,Prop2:null,Prop3:null,prop4:null,AddUser:wanghan,AddTime:2017-08-07 14:31:25.0,ModifyUser:Admin,ModifyTime:2023-09-26 22:30:00.0,HitCount:4,ShowType:putong,LogoID:0,PdfID:8685497,DownCount:7,AuthorInfos:,BookPublishDate:2008-04-01 00:00:00.0,SearchTitle:关系密集型市场的成因与后果,ISBN:978-7-5097-0309-0,BookTitle:关系、权力与市场:中国房地产业的社会学研究,BookStatus:7,AllowDownload:Y,BookVersionNum:null,researchorg:null,CopyRightDate:null,ExcellentPeriod:null,PrizeLevel:null,IsExcellence:null,ContentClass:null,IsDisabled:N,SearchTitle_2:关系密集型市场的成因与后果,_RowNo:9
CommonID:DIR_50174864,ID:8685551,SiteID:14,Type:chapter,Code:null,ParentId:0,InnerCode:326754,name:第八章 结语,ShortName:,SubName:,EnTitle:,EnShortTitle:,EnSubTitle:,Level:0,BookId:8684373,AbstractCH:本书通过“关系”这个窗口,对中国房地产市场的运行机制进行了深入探讨。根据笔者收集到的资料,房地产企业普遍重视与外部关系的处理,并且“关系”经营确实有助于房地产项目和企业的生存与发展。基于“关系”在房地产市场资源配置中的显著作用,笔者把中国的房地产市场称为关系密集型市场。笔者分析了这种市场形态的成因,其中房地产市场发育初期资金匮乏是造成这一状况的一个原因。房地产属于资金密集型行业,拥有较高的资金进入门槛,房地产企业借助于“关系”实践,松动了硬性的资金要求。调查资料显示,房地产企业普遍借助与外部环境的“关系”建构来节约资金成本、提高资金周转的速度和扩大资金的利润回报空间,从而达到“四两拨千斤”的效果。而外部制度环境的特征,是房地产企业的“关系”策略屡屡奏效的另一个重要条件。规章制度的不完善,政府不同级别和不同部门的目标不一致,政府管理权威的丧失,造成了非正式关系的盛行。房地产企业运用非正式关系来营造微观的制度环境,为各种合法和不合法的经营开辟空间。除此之外,中国文化中的关系主义特质,特别是善于强化弱关系的关系文化传统,也是造成关系密集型市场形态的重要因素。“关系”在其本质上是一种协作行动,在房地产市场中,不同的精英群体借助“关系”的桥梁进行策略性合作。关系文化不仅为这种共谋提供了有效和安全的操作途径,而且在这种文化氛围当中,“感情”之类的说辞还为这类联合行动提供了正当理由。从而,“关系”作为一种社会分化的机制,其密集的结果,就是导致资本与权力阶层的隐蔽结合和整个社会的两极分化。

除了揭示中国房地产市场的运行机制之外,本书也力图对一些相关的重大理论与现实问题的学术研究提供新鲜的“营养”。在此仅根据这项研究所获得的实证材料,对一些笔者所关心的学术问题提出自己的看法。,AbstractEN:,KeyWords:39378,150812,3373,EKeyWords:20231,150813,165287,SubjectWords:,LiteratureId:8685532,Fileref:null,OrderFlag:0,IsLeaf:N,PubDate:null,FindDate:null,IssueDate:null,DocType:null,ProductSeries:null,Doi:null,InstanceID:0,MinNodeSearch:Y,XmlID:b120160801X20080174001_000_009,Prop1:null,Prop2:null,Prop3:null,prop4:null,AddUser:wanghan,AddTime:2017-08-07 14:31:25.0,ModifyUser:Admin,ModifyTime:2023-09-26 22:30:00.0,HitCount:7,ShowType:putong,LogoID:0,PdfID:8685585,DownCount:7,AuthorInfos:,BookPublishDate:2008-04-01 00:00:00.0,SearchTitle:关系、权力与市场:中国房地产业的社会学研究结语,ISBN:978-7-5097-0309-0,BookTitle:关系、权力与市场:中国房地产业的社会学研究,BookStatus:7,AllowDownload:Y,BookVersionNum:null,researchorg:null,CopyRightDate:null,ExcellentPeriod:null,PrizeLevel:null,IsExcellence:null,ContentClass:null,IsDisabled:N,SearchTitle_2:关系、权力与市场:中国房地产业的社会学研究结语,_RowNo:10

CommonID:DIR_50174870,ID:8685633,SiteID:14,Type:backAidText,Code:null,ParentId:0,InnerCode:326755,name:附录 主要访谈对象简介,ShortName:,SubName:,EnTitle:null,EnShortTitle:null,EnSubTitle:null,Level:0,BookId:8684373,AbstractCH:null,AbstractEN:null,KeyWords:null,EKeyWords:null,SubjectWords:null,LiteratureId:8685598,Fileref:null,OrderFlag:0,IsLeaf:Y,PubDate:null,FindDate:null,IssueDate:null,DocType:null,ProductSeries:null,Doi:null,InstanceID:0,MinNodeSearch:null,XmlID:null,Prop1:null,Prop2:null,Prop3:null,prop4:null,AddUser:wanghan,AddTime:2017-08-07 14:31:26.0,ModifyUser:Admin,ModifyTime:2023-09-26 22:30:00.0,HitCount:0,ShowType:putong,LogoID:0,PdfID:0,DownCount:0,AuthorInfos:null,BookPublishDate:2008-04-01 00:00:00.0,SearchTitle:主要访谈对象简介,ISBN:978-7-5097-0309-0,BookTitle:关系、权力与市场:中国房地产业的社会学研究,BookStatus:7,AllowDownload:Y,BookVersionNum:null,researchorg:null,CopyRightDate:null,ExcellentPeriod:null,PrizeLevel:null,IsExcellence:null,ContentClass:null,IsDisabled:N,SearchTitle_2:主要访谈对象简介,_RowNo:11
CommonID:DIR_50174871,ID:8685681,SiteID:14,Type:backAidText,Code:null,ParentId:0,InnerCode:326756,name:后记,ShortName:,SubName:,EnTitle:null,EnShortTitle:null,EnSubTitle:null,Level:0,BookId:8684373,AbstractCH:null,AbstractEN:null,KeyWords:null,EKeyWords:null,SubjectWords:null,LiteratureId:8685637,Fileref:null,OrderFlag:0,IsLeaf:Y,PubDate:null,FindDate:null,IssueDate:null,DocType:null,ProductSeries:null,Doi:null,InstanceID:0,MinNodeSearch:null,XmlID:null,Prop1:null,Prop2:null,Prop3:null,prop4:null,AddUser:wanghan,AddTime:2017-08-07 14:31:26.0,ModifyUser:Admin,ModifyTime:2023-09-26 22:30:00.0,HitCount:0,ShowType:putong,LogoID:0,PdfID:0,DownCount:0,AuthorInfos:null,BookPublishDate:2008-04-01 00:00:00.0,SearchTitle:后记,ISBN:978-7-5097-0309-0,BookTitle:关系、权力与市场:中国房地产业的社会学研究,BookStatus:7,AllowDownload:Y,BookVersionNum:null,researchorg:null,CopyRightDate:null,ExcellentPeriod:null,PrizeLevel:null,IsExcellence:null,ContentClass:null,IsDisabled:N,SearchTitle_2:后记,_RowNo:12
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