在国外，贷款期、贷款利率、贷款额度与个人收入、抵押物价值的比例，政府在个人住房贷款市场中的作用，贷款违约情况下的处置措施，个人住房贷款的流动性问题，构成了他们个人住房贷款制度的基本要素。纵观世界各国（地区）的情况，个人住房贷款的期限一般都比较长。如美国、新加坡、丹麦，最长可达30年；香港地区最长也可达30年，1994年该地区抵押贷款合同平均期限是15.2年；法国、英国一般为15～20年；德国的储蓄银行抵押贷款合同期限为6～18年（抵押贷款平均合同期限为11年），抵押银行合同期限为25～30年；马来西亚是20～25年。在市场经济国家中，个人住房贷款利率一般由市场决定，商业银行在最后决定贷款利率时，还要综合考虑融资成本、贷款条件、贷款额度与抵押物价值的比率、借贷双方的信贷关系等因素。至于在贷款利率形式上，选择固定利率还是浮动利率，取决于该国宏观经济状况及长期利率水平的稳定程度。法国、瑞典、德国、加拿大、丹麦、荷兰等国更多地采用固定利率。但为了及时跟进和反映市场利率，降低利率风险，越来越多的商业银行采用浮动利率。目前香港96%的个人住房贷款采用浮动利率。为了降低个人住房贷款成本，不少国家的政 <<