8.1 中国住宅产业改革发展的五大困惑

近年来，在中国，还没有一个行业能像房地产业这样受国家经济社会环境的影响这么大，也没有一个行业的发展变革如此之大。可以说，这几年房地产宏观调控的力度之大、出台政策之多、频率之集中，超过了任何一个时期，也超过了其他任何一个行业。

当前，关于中国房地产业改革发展中的问题与困惑主要集中在五个方面。

8.1.1 “价跌量减”引发对房地产市场形势的争论

房价是不是真正形成拐点了，并已走入下降通道？如果形成拐点了，有多大的下跌空间，调整周期有多长？房价形成和波动的内在机制是什么？对于这些问题我们不妨从市场的多个参与主体的角度来分析。

（1）消费者的视角。不少消费者认为房价至少要降30%，甚至是降50%。其理由是，根据国际惯例房价收入比为3～6倍，目前我国大部分城市的房价收入比都在10倍以上，所以至少要跌30%以上，部分地区要跌50%以上，才符合居民真实的购买力水平。也有一些学者认为，房价应该回调到2003年实行房地产宏观调控以前的水平。

（2）金融机构的底线。当前我国居民购房的首付款平均在30%左右，如果房价下跌30%，会不会引发购房人大规模的“断供”，导致金融风险？2008年8月份以来，中国银监会组织了五个测试小组到北京、上海、深圳等城市进行压力测试。银监会的官员认为当前房地产信贷风险可控，但当房价下降30%时，房地产信贷不良率将急剧上升。中国银监会主席刘明康也强调，要密切关注房地产市场走势，科学安排房地产开发贷款，借鉴美国次