4.1 中国城镇住房需求总量模型与预测

房地产市场是否健康发展的一个关键指标就是，是否有足够的有效需求支撑房地产市场。同时，对未来需求量的研究有利于为政府制定土地的供应计划和开发商理性地开发土地，尽可能避免因住房建设周期长、供应弹性小带来的供需不匹配，而造成住房价格的大幅波动。因此，对住房需求量的合理预测是稳定整个住房市场的关键。

本部分在研究中国住房市场现状的基础上，对未来住房需求量进行预测。本节将城镇住房潜在需求量分为两部分：一是城市化和人口增长推动的住房需求；二是城镇居民改善性住房需求，主要指居民收入增长所带来的对居住水平提高的客观需求。

4.1.1 城市化推动住房需求增长

首先，用成分数据方法对城乡人口的结构变迁进行预测。

步骤1：降维，用城市人口比重（x₁）除以乡村人口比重（x₂），得z₁。

步骤2：将降维后的数据序列进行对数变换得y₁。

步骤3：对y₁与年份（YEAR）用Eviews5.0进行线性拟合得

y₁=-117.43+0.058×YEAR（t=44.23）

步骤4：首先根据区间估计的原理，计算2008～2012年期间y₁的［y₁-3个标准差，y₁+3个标准差］区间估计值。通过模拟计算，发现下限值与实际情况比较符合，所以，取区间估计值的下限值作为y₁的预测值。

通过y₁的数值推算出z₁的数值（2008～2012年），再根据z₁的数据导出x₂的数值（2008～2012年）和x₁的数值（2008～2012年）。

步骤5：最终得到城镇人口和乡村人口演变结果，具体数值见表4-1。

表4-1 中国人口总量与城乡人口结构变迁

图4-1是中国与一些发达国家人均住房建筑面