2.1 房价理论

2.1.1 国外关于房地产价格形成及波动的理论

国外关于房地产价格形成的理论研究集中在地租理论，包括：古典地租理论、19世纪上半叶资产阶级经济学家的地租理论、马克思主义的地租理论。古典地租理论往往将地租解释为一种剩余产品。新古典经济学家往往把所有地租都解释为级差地租，把地租看成土地生产力的报酬。马克思主义的地租理论，主要有级差地租理论和绝对地租理论。马克思认为，地租所反映的是一种社会关系，是土地所有者凭借其所有权对直接生产者所创造的超额利润的占有，是土地所有权在经济上的实现形式。土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。

马克思还从质和量两个方面对地租进行了分析。从质的方面看，土地所有权集中体现在绝对地租上，即无论土地本身的状况如何，只要有土地所有权的存在，就必然有地租的存在。我国实行土地有偿、有限期使用制度的理论，正是由此推导出来的。从量的方面看，地租又分为级差地租Ⅰ和Ⅱ两种形式，土地本身状况的差异以及利用者投资等方面的差异造成地租量的不同。

现代西方经济学的地租理论，则主要是从供求关系来研究地租的。马歇尔认为，地租理论不过是供求理论中特定的一种主要应用而已。西方学者所推崇的城市地租理论，从城市土地利用空间结构的调整角度出发，通过建立并完善引起土地价格变化的变量体系来研究地价。1945年，拉特克利夫出版了《城市土地经济学》，重点研究了土地供求、土地与住房市场的均衡模式。

非均衡的思想首先产生