一 业主投资运营现状

HVS国际酒店咨询数据显示，中国酒店的净资产收益率平均值在2%左右，而美国酒店净资产收益率在6%～7%，差距相当明显。^[1]数据显示，大部分的旅游住宿业主目前面临的投资运营难题有：投资回报率过低、投资金额过大、开发及购买成本不断上升、收入低导致的运营成本过高、现金流过少等。这些问题的产生某种程度上是因为业主缺乏一套行之有效、适合本酒店的资产管理模式，以及缺少一套针对行业特点定制的可以充分有效利用和管理好酒店资产的管理策略。

从酒店资产管理的角度看，业主在酒店管理合同的谈判中需仔细评估自己的投资资源和标的，通常要重视投资核心目标、持有或者退出策略、项目资源优势、投资组合策略以及项目位置等几个问题，全面解决Why、Who和How。在商业项目或者旅游综合体开发过程中，需考虑选择什么类型的酒店、什么档次的品牌来实现增值效应，以提升配套地产的议价空间。从酒店管理合同谈判的角度看，长期持有的业主需更多关注酒店中长期业绩发展和相关监督条款，实现资产长期收益；短期持有的业主需要关注对退出策略有利的条款，通过酒店资产模型工具预估阶段性收益。另外，在具体谈判过程中，酒店业主和委托管理人的参与形式和参与程度都要在合同中明确细化，要确保业主权限合理、能够及时了解经营回报及外包租赁运营等情况，规则简单统一。最后，在审查酒店管理合同的过程中，针对管理费用计算或者经营担保浮动条款等具体信息，业主需要进行逐一解读分析。

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