4.1 城市郊区房屋置换前后价值评估

4.1.1 城市郊区房屋类型与价值分析

房屋的定义有狭义和广义之分。狭义的房屋定义为一种满足消费者居住效用的耐用消费品；广义的房屋定义为一种建筑物，是可以承载人们的居住、经营和其他社会活动的场所。本书所指城市郊区房屋拆迁中的“房屋”使用其广义定义，包括城市郊区的居民住宅房屋、企业厂房和店铺。房屋作为建筑物，基本功能在于提供人们一个遮风挡雨的活动场所，用于居住、经营等，是一种资产，具有建筑物价值。房屋建造于土地之上，以土地存在为基础，因此还具有土地价值。城市郊区房屋作为实物的存在，它不仅具有有形价值的一面，还具有无形价值的一面，且无形价值是通过其物质载体反映与传播出来的。

4.1.1.1 城市郊区农村房屋类型

城市郊区集体土地上的房屋类型非常复杂，不仅跟房屋用途、功能有关，还与房屋产权人和产权类型有关。

房屋按照用途，分为住宅类房屋和非住宅类房屋，按照具体用途又可分为住宅、店铺、企业和公益类房屋。其中住宅还可以根据功能分为自住房屋、租赁房屋和连家店，有些企业还将租赁来的部分场地再租赁出去，形成厂中厂。

按照产权类型，分为有产权房屋和无产权房屋。其中无产权房屋是现实存在的违章建筑和临时建筑，在城市郊区农村集体土地上此类房屋众多，拆迁时不可避免。例如在南京市湿地公园项目的拆迁中，被拆迁的农村房屋中临时建筑和违章建筑的面积占总拆迁面积的63%，获得的补偿占总金额的18%，而发挥租赁功能的往往是这