多个杠杆叠加在一起，使得房子变成了20世纪90年代城镇化过程中最容易集中资本的领域，于是房地产开发烽烟四起的时代一下子就到来了。

谁主导社会的发展，关键看社会的资本或社会的血液流向谁。20世纪最后的十年，就是资本流向企业、流向市场的十年。资本流向市场，一方面推动了社会的进步，另一方面资本的贪婪性也导致了一系列问题。

相信市场的力量是一回事，而说城镇化是被市场主导了是另一回事。其实说市场主导了城镇化并不贴切，客观地说，应该是市场“被”主导了。下面我们就看看，市场是如何“被”主导的。

房子、学校、医院、道路、水厂，等等，就像一部电影的名字，要让城市升级和扩容，这些《一个都不能少》。1986年出台的《土地管理法》、1990年实施的《城市规划法》，似乎已经给城市建设搭出了最基本的架子，但是每一项的建设都需要大量的资金，于是资本向谁倾斜，谁就会成为主导力量。

从这个角度来看，快速城镇化的第一个十年，也就是20世纪最后十年可以看成是市场化主导的十年，特别是房地产开发对城市建设的巨大带动。我们一一剥离当年的各种政策和市场背景，看得会更加清晰。

20世纪90年代初期，正是国企最不景气的阶段，用通俗的话来说，就像入冬前积压在地里的大白菜，要赶紧卖掉。发展到20世纪90年代末，有一个通俗又流行的说法，就是“冰棍理论”，由此而产生了急切的处理方式。对此，在各地方的政府文件和经验总结中，最常用的一句话就是“优质资产先行”。冰棍理论是华融董事长杨凯