一 绪论

房地产市场是通过市场机制和价格规律实现房地产价值、促进资源有效配置的市场，在整个房地产市场体系中处于主体地位。自1978年我国开始城镇住宅制度改革起，房地产业已经经历了30余年的发展历程，其中经历了理论突破与起步、非理性炒作与调整、比较稳定的协调发展以及调控、反思与调整四个主要阶段。房地产市场与土地市场、货币市场、证券市场、商品市场和资本市场紧密相连，是国民经济发展的中坚力量，其是否稳定、健康发展直接关系国计民生。近几年来，由于房地产市场发展不够成熟、制度不完善、结构不合理，国内一线城市住宅价格畸高，导致居民购买力受限，矛盾极为突出。因此，如何规范市场、合理引导住房消费，使房地产市场健康、稳定发展是亟须关注的问题。

伴随着城市化进程的快速发展和陕西省经济的迅猛发展，西安市正在向建设国际化大都市的目标迈进，城市的管理理念不断创新，房地产市场也整体平稳发展。据统计，西安市住宅价格从1998年的2573元/平方米上升至2010年的5992元/平方米，增长了133%，连续12个月涨幅超过了全国平均水平。^[1]西安未来房价走势如何，其增速是否与西安地区经济发展速度和人均收入水平相匹配，成为大众普遍关注的热点话题。

西安房地产市场仍处于发展阶段，其能否健康、稳定发展，起到带动和引导相关产业同时发展的作用，成为政府部门重点解决的问题。2011年伊始，国务院有关部门公布了“新国八条”，标志着第三次调控浮出水面，其中关于房贷方面的限制被业界认