一 2014年北京土地市场研究

（一）土地成交总况

2014年，在房地产市场深度调整的背景下，北京土地市场整体表现为量跌价涨的特征。市场成交量受供应量和楼市下滑、房企拿地意愿走低等因素影响出现了一定程度下跌；与此同时，土地平均楼面价和土地出让金总额则进一步攀高，双双达到历史新高点。

1.成交量——大幅下跌

2014年北京土地公开市场，成交经营性用地95宗，同比大幅减少35宗，其中住宅用地成交52宗，公建用地成交43宗。成交宗数同比下降近三成，位于2009年以来六年中次低（仅高于2012年的66宗），如图1所示。成交下滑的主要原因在于政府对于土地供应的控制。

图1 2005～2014年经营性用地成交宗数

从成交面积及成交金额看，2014年，北京公开土地市场成交经营性用地总规划建筑面积1465万平方米，同比减少19%；土地出让金达1899亿元，同比增加9%。相较土地成交宗数及成交面积的大幅减少，成交金额却继2013年大幅回升之后再创新高，如图2所示。这表明土地市场进一步分化，更多资金撤出三、四线城市，转投率先复苏的一线城市。

图2 2005～2014年经营性用地成交面积、金额及楼面地价

2.成交价格——再创新高

2014年，经营性用地成交价格与成交量变化趋势一致，创历史新高。全年经营性用地平均楼面地价12962元/平方米，同比上涨35%；如果剔除竞配保障性住房的因素，实际折合到自由定价的商品房楼面地价更高。如图2所示。

从溢价率来看土地交易的活跃度，全年经营性用地平均溢价率34%，全年住宅用地平均溢价率33%，较2013年均下降1个百