房价始终是人们普遍关注的问题。房价过高，普通老百姓买不起房子；而房价过低，也难以吸引足够的资源开发房地产，老百姓同样难以解决自己的居住问题。可以这样说，房价信号是否正确关系到整个社会的资源能否有效地配置到房地产业从而促进房地产业的健康发展。本章分析房地产价格的构成，基于城市横截面数据分析房地产价格的决定因素，基于时间序列数据研究房价与租金的关系。这些研究有助于我们深刻理解房价及房价的变动，同时也为政府正确调控房价提供一定的理论基础。

第一节 房地产价格构成

房地产价格是由诸多要素构成的，分析这些要素的构成可以帮助我们了解影响房地产价格的主要要素，为降低房地产价格提供思路。根据《中国统计年鉴2010》，房地产价格可分解为：土地出让金、建筑安装费用、期间费用（包括财务费用、销售费用和管理费用）、税收和利润。这里需要指出的是，在这些房地产价格构成要素中，没有明确列出开发商的公关费用。一般认为，在中国进行房地产开发，开发商需要支付相当数量的公关费用。表7-1报告了全国及各地区房地产价格结构。

表7-1 全国及各地区房地产价格结构

表7-1显示，房地产价格的各要素所占比重在不同地区间变动相当大，尤其是土地出让金和建筑安装费用。更让人难以置信的是，上海这样高地价的城市，土地出让金在销售收入中所占的比重仅为7.8%，远远低于13.2%的全国平均水平。

2009年，全国工商联房地产商会发布《关于我国房地产企业开发费用的调研报告2009》。该报告基