从2003年到现在2011年8月，中央政府为遏制房价过快上涨，解决广大中低收入居民的住房问题，对房地产市场进行了多轮调控，且调控力度不断增强，但始终未能取得预期的效果。本章第一节对中央政府的主要调控政策进行回顾，侧重分析这些调控政策对遏制房价的作用。第二节分析地方政府的调控行为。在以上分析的基础上，第三节试图对中央政府的调控政策一直没有取得预期效果进行理论分析。第四节对房地产调控政策的长期效应进行分析。

第一节 房地产调控政策分析

房地产调控试图遏制房价过快上涨，而房价是由房地产市场的需求和供给决定的，调控措施可以分为两类：一类是针对需求，一类是针对供给。本节首先从总体上对这两类措施进行分析，之后再逐一对具体调控政策进行分析，侧重分析这些调控政策对房价的遏制作用。

一 调控总论

为降低房价，调控应遏制需求，增加供给。我们首先要分析一个问题：是否有必要遏制需求、阻碍民众对房地产需求的市场表达？我们认为没有这个必要。中国自改革开放以来，人民生活水平迅速提高。对城镇居民来说，已经解决了对绝大多数消费品的需求，而房子却成了他们当下最大的需求。中国的绝大多数产业在改革开放后就逐步走向市场化，取得较快发展，但房地产业到1998年才开始全面的市场化改革。之后房地产业才得到快速发展，人民居住水平快速提升，但同时房价快速上涨。结果到2003年中央政府就开始不断对房地产市场进行调控，限制市场机制的作用，导致房地产业发展时快时慢，这在其