泡沫只有在破灭后才知道是泡沫

——艾伦·格林斯潘（2002）

过去10年我国城市的房地产价格大幅上升，尤其是住宅价格的高水平引起了很大的社会争议。从宏观经济的层面看，房地产行业有超越其他行业的系统重要性。一方面，房地产市场旺盛促进房地产建筑投资，拉动相关行业的需求。另一方面，地价、地租的上升提高了其他行业的运营成本，其过快上涨影响经济总体供给能力的增长。房地产和信用扩张往往联系在一起，是货币信用周期传导机制的重要部分，前面的章节讨论了经济增长的长周期与货币信用周期，在长周期的上行阶段，经济增长较快，货币条件宽松，房地产和信用扩张交织在一起，呈现明显的顺周期特征。

未来经济增长将呈现趋势性放缓的态势，储蓄率下降，货币信用条件趋紧，房地产的价格还能维持在高位，甚至像有些观点所说的，还有较大的上涨空间吗？高地价、高房价对经济的长期危害在什么地方？如果房地产价格有比较大的调整，对经济包括金融体系的影响又会如何？政策应该如何调控？对这些问题的看法是判断未来经济走势的重要方面。

一 泡沫的争议

在2004年的一个关于按揭市场和房地产的演讲中，美联储前主席格林斯潘说，虽然某些地区的房价有不平衡的问题，但美国幅员辽阔，地区差异大，不大可能出现全国性的房价严重扭曲。到了2007年9月，格林斯潘在接受媒体专访时承认，“我们经历了一个房地产泡沫”，那个时候，美国房价已经从2006年初的高峰时期显著下降，市场和政策当局开始担心房价下跌对美国经