2007年由房地产泡沫破灭引发的美国次贷危机，在经历了流动性短缺、信贷紧缩和实体经济萎缩三个阶段后，金融系统爆发全面危机，最终蔓延至整个实体经济，引发美国出现自1929年以来最严重的全面经济衰退。美国住房业在这个过程中遭受沉重打击。尽管目前美国宏观经济早已走出低谷，发展势头良好，但住房业的复苏一直不温不火，并在很大程度上拖累了美国经济复苏的步伐。那么，美国住房业在危机期间遭受了怎样的打击？目前运营状态如何？什么因素促使美国住房业走向复苏？又是什么因素导致这种复苏一直保持不温不火的缓慢状态？

一 住房业在本轮经济危机期间遭受重创

自2007年美国次贷危机爆发以来，美国住房业遭受了大萧条以来最沉重的打击。房价大跌、新建住房数量和销售量骤降、贷款拖欠和违约现象上升、资不抵债的房屋和被银行收购的房屋快速积聚，导致房屋空置率上升和住房拥有率下降、数以百万的相关从业人员失业。

（1）房价大幅度下跌，巨额财富消失殆尽。如图16-1标普&凯斯席勒房价指数显示，美国房价指数在2006年7月达到峰值185后连续6年下跌，跌至2012年2月的134后才开始反弹，降幅28%。美国统计局的数据显示，美国现存独户家庭住房售价中位值从2005年的21.9万元降至2010年的17.3万元，降幅27%。^[1]随着房价的下跌，美国私人住房的固定资产市值也从2005年的18.3万亿美元下降为2009年的17.6万亿美元，四年间蒸发掉了7000多亿美元。^[2]

图16-1 1980～2014年美国标普&凯斯席勒房价指数变化趋势

（2）房屋销售锐减，导致空