投资提示

●房地产市场将呈现弱平衡，一二线城市房价继续上涨概率大，三四线城市在政策呵护下预计将逐渐止跌企稳；房地产企业将加速转型，并购规模将扩大，房地产金融也将加速发展。

●商业地产方面，一线城市空置率低，二线城市以及三四线城市商业地产风险持续积累。

●在中央提出化解房地产库存，促进房地产行业持续发展的背景下，2016年政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，进一步放松限购。

●政府将进一步推出新的刺激政策，推动建立国家住房银行，通过刺激需求和调节供给来加大三四线城市的去化速度。

●房地产整合将加快进行，2016年的并购规模将继续扩大，预计全年案例数接近300个，并购金额约3000亿元。

●房地产多元化发展/转型趋势继续，其中以彩生活为代表的“物业管理+社区服务”模式将会得到更多房地产企业的模仿。

一、2015年房地产市场回顾

（一）政策呵护房地产市场

在产能过剩、债务危机、通货紧缩、人口红利消失等问题的共振下，中国经济调整的幅度和深度超出市场预期，跌破了7%的GDP增长目标（见图1）。在短期经济下行压力和长期人口红利消失的双重压力下，房地产市场迟迟未能复苏，这也反过来拖累了经济增长。

图1 GDP当季同比

在宏观经济下行压力和房地产高库存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，促进需求入市。与此同时，政府大力支持房地产行业去库存及产业结构优化，各地纷纷出台宽松政策，以降低首付、公积金政策调整为主，包括财