一 前言

房地产行业是从事房地产开发经营和管理的行业和部门，属于国民经济中的第三产业，是集房地产开发、经营、租赁、信托及房屋修缮、装饰为一体的综合性产业。房地产业在中国的GDP中的占比逐年增长，其产业相关度高、带动性强，与金融业和人民生活联系密切，已经成为国民经济的重要支柱产业，占有举足轻重的地位。

中国自1998年开始城镇住房体制改革，全面停止福利分房，转为实施货币化分配制度：央行同年推出个人住房贷款政策，国务院于1999年颁布《住房公积金管理条例》……众多的相关政策为房地产市场提供了融资支持，从而使住房的超前消费成为可能，房地产行业呈现出爆发性增长，2000～2012年房地产企业数量和购置土地面积年增长率为9.59%和5.91%。其中房地产开发企业购置土地面积从2000年到2011年总体保持较快增长，但从2011年到2012年购置土地面积却减少了8660.64万平方米，房地产开发企业个数只增加了1440个，均低于平均增长率。

表5-1 2000～2012年房企个数与购置土地面积数

续表

关于房地产增长原因的研究众多，经济学从各个角度解读了这一行业的“井喷”现象。首先，住宅的供给并没有跟上房改后释放的巨大需求，为房价的飞涨奠定了供求方面的基础。其次，众多的研究发现，房地产与股票、国债等众多投资相比，具有更好的对冲通胀的能力。而在长期的负的实际存款利率下，微观主体的投资选择也证实了这一点，其结果就是大量的投机/投资需求推高房价：商业银行的逐利性驱使其将大量的信贷投入房地产市场；