一 商业地产资产证券化概述

（一）商业地产定义与融资现状

1.商业地产定义

商业地产，英文为“Commercial Real Estate”，也称为“Investment Property”或者“Income Property”，是指商业运营用途的地产，以区别于个人占有用途的地产。同时，商业地产是用于投资而非消费的地产业态，其核心特点是可以持续产生收入和现金流。^[1]

2.商业地产融资现状

自2006 年至今，我国商业地产企业融资渠道经历了阶段性的变迁过程。2006～2009年，IPO、股票增发是主要的融资渠道。随后，2009年底出台“国四条”，股权融资受限，非标兴起。在市场调控作用下，2014年后房地产非标再次被重启的定增所取代。2015 年初证监会颁布公司债新政，公司债发行主体扩容，政策放松下的房企纷纷放量发行债券，债券融资在2015～2016年增长迅速。2017年以来，房地产企业融资收紧，房地产企业信用债发行缩量75%，重新回归银行贷款和房地产信托贷款。^[2]

商业地产开发商的传统商业模式为通过传统的融资方式获取扩张或建设资金，同时通过销售的高周转率实现现金回流，两者结合形成收益创造机制。在房价快速上涨、销售活跃的情况下，房地产开发商依靠高杠杆可以快速积累利润，扩张资产负债表。

而目前，这个商业模式遇到了很大挑战。①销售周转趋缓。随着城镇化发展到一定阶段，整体经济流动性收紧，加上中央对地产的调控政策，住宅销售不可能维持此前的快速销售周转。②粗放地提高杠杆模式已经走到尽头，需要细化融资工具来优化资本结构。③持有型存量物业越来越多，亟