2015年辽宁人口总量出现拐点，进入人口负增长时代。2022年辽宁总人口为4197万人，比2021年末减少32万人，同比下降0.76%，连续8年出现负增长。辽宁房地产开发多项指标如土地购置面积、竣工面积和销售面积也在2015年出现了拐点，呈现下行态势。2023年1～9月辽宁省房地产投资额为1421.94亿元，较2022年同期减少了558.55亿元，同比下降28.2%。2023年辽宁省政府工作报告中指出，要“支持刚性和改善性住房需求”。从政策上看，国家、省、市已陆续出台保持房地产市场平稳健康发展的多项措施，如降低首套、二套房首付比例以及个人贷款利率等。2023年1月20日辽宁发布《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》，提出“鼓励合理住房消费，鼓励二手房交易与新建商品房销售享受同等补贴支持政策”。政府调控在短期内对房地产市场能够起到一定的提振作用，但从长期来看，房地产主要受人口因素影响，要根据人口发展趋势和特征，确定未来房地产发展方向。

一 辽宁人口现状对房地产发展的影响

（一）人口规模对房地产市场的影响

一是人口增长率与商品房销售价格、销售额增长率存在正相关关系。通过对2021年全国31个省（区、市）的数据进行分析^[1]，发现人口增长率和商品房销售价格增长率在0.01显著性水平上呈正相关，相关系数为0.58；人口增长率和商品房销售额在0.05显著性水平上呈正相关，相关系数为0.40。人口增长率越低，商品房销售价格和销售额也越低。从全国范围看，人口增长率排在前5位的省份分别是湖北、浙江、海南、福建和宁夏，其中浙江和海