本课题组成员历时四年，在充分占有文献资料的基础上，先后开展了五次规模不等的实证调研活动。我们运用实践社会学的理论路径和转型社会学的基本视野，采用“位置”与“能力”两个主要理论概念对所获得的资料进行分析研究，我们发现：

1.渐进式改革是中国城市住房制度改革的基本逻辑。个中原因主要有三：第一，住房改革开始时由于意识形态上的纷争较为激烈，导致住房改革起步艰难并且改革过程中推进的速度也特别缓慢；第二，中外学者对城市住房改革的理论研究结论众说纷纭，这种结果影响政府决策的果断性，从而促成了住房制度改革的缓慢推进；第三，“干中学”的渐进式改革的逻辑体现在住房改革过程中就是住房改革政策逐步缓慢推出，从提租制度到售公房制度，再到安居房经济适用房康居房制度、住房公积金制度、集资建房制度、住房货币化制度、商品房制度以及廉租房制度的相继推出，以及不同的售房制度体系——商品房、单位房、公房（政府房）以及安置房（廉租房）的出台，都体现了渐进式改革的基本逻辑。

2.渐进性住房改革避免了改革过程中的整体性震荡，但是改革的结果逐步积累和强化了不同社会空间位置的个体所获得的住房利益差异。由于住房改革推进速度快慢不同，有些城市居民有更多时间运用“试错”机制从而领悟住房改革背后的利益变动机制，以及不同空间位置上的居民在住房利益获得的能力和领悟水平上也存在巨大差异，所以，东部城市的居民获得的住房利益明显高于西部城市，规模大的城市中的居民比规模小的城市中的居民获得的住房利益也要多。不同职业的居民获得的住房利益也很不一致。如从职业分析，经理人员和国家干部获得的住房利益最多，而工人、服务人员、无固定工作者、低保户、农民工获得的住房利益相对较少，脑力劳动者比体力劳动者获得的住房利益要多；从单位性质分析，政府机关单位以及具有政府性质的企业单位中的职工获得的住房利益多，而一般的企业单位职工特别是没有单位的职工获得的住房利益较少；从职务等级分析，单位最高领导获得的住房利益最多，普通员工特别是没有工作的低保户与在城市工作的农民工获利最少；从政治面貌维度分析，具有党员身份的城市居民获得的住房利益明显多于非党员；从工资收入水平分析，月收入在3000元以上，特别是5000元以上的城市职工，目前获得的住房利益是最多的，而月收入在500元以下的职工获得的住房利益就特别少。

3.渐进性住房改革使城市居民的市场能力具有更大的社会分化功能。不同家庭收入组的居民获得的住房利益差距悬殊。家庭月收入在7000元特别是8000元以上的，获得的住房利益最多，而月收入在500元以下的家庭获得的住房利益就特别少；从职工在岗与否来分析，在岗职工所拥有的住房利益明显多于不在岗的职工；从户主的年龄维度分析，中年职工所拥有的住房利益最多，而20岁组和70岁组所拥有的住房利益就少得多。

4.住房制度改革改变了城市住房的基本属性。住房改革以前，城市居民的住房以“公有”为特征；改革以后，居民的住房以“自有”为特征。

5.住房改革改变了人们的主观认知。首先，城市居民的公平观念发生变化。住房改革以前，住房分配制度所体现的公平原则主要是人们生理需要基础上的“结果公平”；而住房改革以后，“机会公平”逐渐成为住房分配的重要原则，随着改革的推进，另一个公平要素——资本，逐步成为人们获得住房的绝对要素。其次，对获利群体的属性有一个基本判断。90%以上的城市居民已经充分认识到住房改革的结果对政府机关单位、事业单位以及具有政府性质的企业单位特别有利，这些单位由于掌握着住房资源或者土地资源，其员工获得了更多的住房利益；而一般的企业单位的员工获得的住房利益就相对少得多。大多数城市普通居民认识到住房改革的获利者是社会精英，社会大众获利较少，但是人们对日益分化的住房并没有表现出太大程度的不满，并且人们对自己住房的满意度较高。

6.住房阶层化趋势日益加速。居住空间阶层化是指城市内某类居住空间的居民向单一社会阶层集中，而不同阶层的居民分别归属于不同类别的居住空间的过程，或者说是社会结构的分化现象在城市居住空间布局上的反映。

7.对住房福利分配制度和商品房分配制度的评价褒贬不一。56.6%的居民认为福利分配住房更具有优越性，只有42.7%的居民认为住房货币化政策好，另有0.7%的居民认为两种制度各有利弊。赞同福利分房政策的居民认为福利分房制度的好处大致有“便宜”、“单位有补贴”、“可以分得到更多的住房”，其他的好处还有：自己只负担小部分房款、经济压力小、自己不用出钱、不用担心还债、大家都能住上房、工龄可以折合为人民币、每人一套住房省心。而赞同货币化住房政策的居民则认为住房货币化的好处主要是：“货币购房的选择余地大，可以选择地理位置，住房的面积大小，以及周围的空气、环境，甚至可以选择城市等”、“货币分房更体现了公平，不像福利分房看重权力”、“能获得较好的住房”、“商品房设计更为合理，也更宽敞”。

8.城市低保户的住房需要改善。城市低保家庭主要成员年龄偏大、技术欠缺、文化程度低、健康状况欠佳、没有固定工作、社会网络窄，他们在市场上的竞争能力很弱，获得经济收入的能力差。相当一部分家庭的住房面积小、住房的内外环境差，不利于低保户的身体健康。尽管如此，低保户对自己住房的不满意度仍然不高，他们总体上满意自己获得的住房利益。

9.农民工在城市获得的住房利益特别少，他们在城市中受到集体性住房排斥。农民工住房受到城市政府所设置政策的整体性排斥，中国城市的住房改革以及住房改革过程中的一系列让利行为皆与他们无关。所以，目前农民工在城市的住房还处于不体面的生存状态。我们在宁波市的研究发现，农民工人均居住面积在4平方米以下，并且居住的主要形式是工棚和单位宿舍。尽管越来越多的农民工夫妻在一起打工，但是他们由于住房的原因而不得不分开居住，或者几对夫妻合租一套或一间住房。尽管如此，由于农民工的比较对象是自己的同乡或者一起打工的工友，他们对自己住房的不满意度仍然不高。

10.与上述情况稍有不同，小城镇居民的居住空间则呈现“阶层融合”的趋势。

总而言之，中国城市住房制度改革的结果导致城市居民之间在住房利益上产生较大分化。有些群体，如各类精英，获得了更多的住房利益，他们要么以较低的花费获得了较好的住房，要么以较高的花费获得更好的住房；而另一些群体，如社会弱势群体，由于其所处的单位在住房改革过程中获取住房资源的能力低下，或者自身投入相应建房资本的能力不足，在住房改革过程中获得的住房利益就特别少。于是，以较低成本获得好住房的精英群体就可以有更大的能力参与到商品房的买卖过程中，他们可以凭借日益成熟的金融手段（如银行贷款、住房公积金等手段）获取新的住房资源，实现“以房养房”、“以房养人”、“以房获利”的目的。而在住房改革过程中没有获得相应住房利益的居民，他们很难投资商品房，甚至随着城市改造进程的推进，他们在不得不购买商品房的情况下，走上“房奴”之路。