预售制是针对未完工产品卖方发出销售邀约，买方支付定金后再生产的一种销售制度，这种销售制度大多针对大额商品或服务，且采用分期付款方式。预售制具有典型性，其背后蕴含着深刻的金融原理，它发挥风险管理、资金聚集以及过程监督的作用。境外房地产成熟市场普遍采取预售制，可提供如下成熟经验。第一，预售条件方面，亚洲地区的中国香港、日本、新加坡的期房项目在获得建设和规划许可后，需满足一定条件或需要申领预售资格证明后方可进行预售，欧美国家的期房项目仅需获得建设和规划许可后就可以进行预售。第二，预售资金监管方面，其一，定金和预付款占购房款比例较低；其二，预售资金一般需要存放在资金监管账户中；其三，预售资金拨付给房企分为两种方式：一是在期房项目交付后支付给房企，如中国香港、美国，二是按照期房项目施工进度分节点支付给房企，如英国、德国、日本、新加坡。第三，个人住房按揭贷款发放方面，根据预售资金中是否包含按揭贷款分为两种发放方式。其一，预售资金中不包括按揭贷款的，其按揭贷款在期房项目完工或交付后才发放，如中国香港、美国、日本（不含订单式住宅期房）、英国。这种制度安排将购房人与房企之间买卖风险和购房人与银行之间贷款风险完全隔离，不会导致购房人面临“拿不到资产且背负巨额债务”的双重困境，这是因为买卖合同与贷款合同之间有清楚的界限。其二，预售资金中包括按揭贷款的，其按揭贷款按照期房项目施工进度分节点发放给购房人，购房人再将按揭贷款资金通过预售资金监管账户划转房企，采取这种制度安排的包括德国、新加坡、日本（订单式住宅期房）。这一方式对购房人的权益保护相对较弱，但这三个国家的整体信用环境较好。第四，建筑贷款或费用监管方面，一般按照期房项目施工进度支付，且需要确保建筑费用资金专门用作期房项目建设相关费用。第五，购房者权益保护方面，可以采取以下措施：一是预售资金存入监管账户，期房项目交付完工后方可支付给房企，在期房项目出现延期交付或烂尾时，预售资金可以不受损失地取回；二是设立预售资金风险分担机制，由金融机构为购房者的预售资金提供担保或保险；三是房企负有保障期房项目质量及按期交付的责任，并在交付后为期房提供一定期限的质量保障服务。