老旧小区物业失管是城市发展面临的突出难题。为破解这一困境，北京市将物业标准化改造纳入“折子工程”重点推进。本报告以改造工作试点社区为观察对象，深入分析其改造过程与实践经验。该试点社区曾面临多头物业管辖、服务长期缺位等治理困境，在“折子工程”推动下，社区居委会在“入场—在场—控场—退场”四阶段运用多样化策略，有效推动改造工作顺利落地：入场阶段整合资源、搭建多方沟通平台；在场阶段建立工作复盘机制、推行“先尝后买”服务模式；控场阶段运用柔性劝导与民主议事化解居民抵触情绪；退场阶段推动物业服务企业与物管会承担治理责任。研究发现，以“折子工程”为依托，标准化改造工作在政策与资源保障、组织协作等方面获得了有力支持，得以突破以往治理实践中的难点与困境。在此基础上，总结提出推进老旧小区标准化物业改造顺利进行的政策建议。