物业管理是20世纪80年代以来，从国外和中国香港等地引进的对城市住宅小区实行有偿服务、有偿管理的一种做法，是新时期城市住房商品化改革的配套措施。1994年3月，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，要求新建住宅小区全面推行物业管理自治，即新建住宅小区实行物业公司与业主委员会（简称“业委会”）相结合的房屋管理模式，由代表住宅小区全体业主利益的业委会聘请物业公司对小区物业进行维护。物业管理公司是小区业主群体雇来的管家，为全体业主提供房屋维护、小区绿化、保洁、保安等服务，为小区创造清洁、优美、舒适、方便、安全的居住环境。专业化的物业管理有助于居民社区生活质量的提高，是城市居民安居乐业的基础；同时，物业管理也关系广大城市居民房产的保值与升值。搞好物业管理，物业自治机构的建立健全是基础，广大小区业主需关注物业管理，业主委员会功能应得到全面发挥，做到监督到位，促进物业公司守法经营。建立健全物业自治机构，需要业主参与，业主之间还需要信任与合作。业主之间的信任与合作也是和谐邻里关系的基本要求。

近年来，城市小区物业管理存在的问题特别多，严重影响城市居民安居乐业与和谐社区建设，其中，物业公司侵犯业主权益的行为有不断增多的趋势。从公开报道的事件来看，物业公司的问题主要有乱收费、收支不公布、挪用小区公共维修基金、偷电，甚至私吞水费潜逃等；另外还有业主委员会辞退不掉物业公司，有的物业公司则不辞而别；部分小区物业公司则有黑社会化的倾向，即习惯性使用暴力解决问题，强行乱收费，有关物业公司动用保安或黑社会势力强行乱收费、殴打业主、损伤业主财产的现象屡见不鲜。物业公司拥有准军事化武装——保安，在与业主的冲突过程中容易使用暴力。物业公司违法犯罪，损害业主权益，主要原因是物业自治主体机构——业主委员会对物业公司没有发挥应有的监督作用。根据物业管理政策规定，住宅小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该住宅小区开发建设单位、小区所在地的区、县房屋管理机关指导下建立物业管理委员会，即业主委员会。但实际情况是，业主委员会的发展速度远落后于物业公司，有70%以上的小区没有业主委员会组织，有的即使组建起来，业主委员会的作用也不明显，物业自治主体缺位现象非常突出。要想使物业公司管理水平提高，作为小区物业管理的最高自治机构——业主委员会必须发挥好监督管理作用，否则，物业公司的服务质量是难以保证的。

小区业委会没有得到及时建立与健全，原因主要集中在两个方面。一是某些物业公司与房地产开发商积极抵制业委会的成立，视之为自己的克星，对成立业委会不甚热心，或在成立的过程中设置种种障碍，使小区业委会得不到健康发展。二是广大业主对成立业委会没有自觉性，或存在较严重的“搭便车”心理，即自己不主动争取群体利益，但有利益却想分享，使业委会“难产”或发展不顺。

广大业主的物业管理参与性较弱是物业管理自治中的常见现象，部分业主缺乏物业管理常识，有的甚至认为买房后就万事大吉，不知道买房之后还要买物业管理。许多业主的“搭便车”心理严重，维护自己权益的意识差，他们对直接利益损失的关注多于对间接利益损失的关注，如面对所拥有的物业的损失要求责任者赔偿的呼声高，面对公共环境受损则关心者少；对显性损失的关心大于对隐性损失的关心，如对收费多少关注较多，而对收费服务的质量关注较少。业主参与度低不仅影响业主委员会的产生，而且影响成立后的业主委员会工作与物业水平的整体提高。要使业主委员会正确行使自己的权利，必须具备以下两个条件：一是经全体业主民主选举产生业委会；二是全体业主对业委会权威的尊重与服从。第一点经过努力一般比较容易达到，但第二点往往不容易达到，部分业主的民主集中意识较弱，只享受权利而不尽义务。另外，业主委员会运行成本较高，作为业委会委员的业主难以承受，这也制约业主委员会产生。通常业主委员会委员与业主代表是没有报酬的，义务为居民服务，如果工作量大，占用时间多，很多业主不愿意竞选业委会委员。

在已成立的业主委员会中，许多业主委员会不能正确行使职权，作用发挥不明显，工作效率低，难以按照政府法令所赋予的职责有效地开展工作，维护业主权益。有的虽勉强采取行动但由于缺乏力度，无法对物业公司进行有效监督；有的干脆敷衍了事，根本起不了督促作用。如何正确行使职权、发挥作用是业主委员会在建设中面临的另一个重要问题。物业管理监督需要相关的专业知识，一些业主委员会因缺乏物业管理专业知识，对物业公司明显侵犯业主利益的行为也不知道，更不用说抗争。在一些小区内，业主与物业公司矛盾较多。业主对物业的意见主要集中在物业管理收费过高，或收费后服务不到位，小区公共建筑出租收入归物业单方所有，业主委员会辞退不掉物业公司等方面。物业公司则抱怨物业管理费过低，业主主动交纳物业管理费意识不强，拖欠物业费现象较多等。由于房地产市场的不规范，房地产公司在开发小区的过程中有许多“烂尾工程”，给后期的小区物业维护带来诸多的难题。有的物业公司则将房地产公司所拨付的公共维修基金据为己有，随意挪用，账面混乱，不给业主委员会明确的交代。

小区业主委员会缺位，这种违背《物业管理条例》的现象将给物业管理与社区发展带来诸多问题。①物业公司是谋求利益最大化的企业，小区内没有组建业主委员会，等于小区没有主人，物业公司既当管家又当主人，不受监督的物业公司自然会为所欲为，侵犯业主权益，“黑社会化”等不法行为难以得到有效遏制。②小区没有业主委员会，使物业管理自治内部缺乏对话机制，业主与物业公司的纷争不可能得到有效解决。③影响物业管理市场的健康发展。小区没有业主委员会，物业公司不存在被解雇的可能，经营水平差的物业公司也就不可能退出市场，这会妨碍物业公司之间的竞争，不能实现优胜劣汰。

当前建立健全物业自治机构，不仅可以遏制物业公司的“黑社会化”倾向，维护广大业主利益，而且可以促进城市和谐社区建设，有利于社会稳定。有鉴于此，笔者提议地方政府与房管局要制定地方性法规，作为《物业管理条例》的补充。

第一，建立健全物业自治机构需要外部行政力量介入。刚刚入住小区的业主互不熟悉，难以快速形成利益共同体，而物业管理公司不会主动要求、积极筹备一个旨在监管自己的组织机构；同时，把监督物业公司的责任全部交给小区业主委员会，监督成本高，业主委员会难以承担。因此，建立健全物业自治机构——业主委员会，必须有一个强有力的外部行政力量干预介入，需要政府城乡建设局、房管局、物价局、民政局以及地方街道办事处与社区居委会的支持。

第二，街道办事处与社区居民委员会要在小区物业自治中发挥积极的指导作用，主要是前期物业管理工作与后期的业委会选举工作。在前期物业管理（即新建小区业主入住率没有超过1/2，还不能组建业主委员会时的物业管理）中，街道办事处与社区居委会要把好物业公司资质与信誉审核关，防止不良物业公司接管新建小区。街道办等要对小区业主委员会的运作过程进行指导，应向社区居民宣传有关物业管理的基本知识，提高社区居民作为业主的意识，使小区业主在《物业管理条例》所规定的原则下，自觉地以民主推选方式产生业主代表，建立业主代表大会与业主委员会，搞好物业管理的督导工作。

第三，物业公司有义务与责任推动小区业主委员会成立。政府房地产管理局与物价局，要把物业公司所负责小区是否成立业主委员会作为一个考核指标，如果没有业主委员会，物业公司的物业管理为不合格。对某些业主入住超过半数一年以上还没有成立业主委员会的小区，应当追究物业公司的责任。

第四，物业公司在办理年检时，不仅要听取所在地区街道办事处的意见，也要听取物业公司所服务的小区业主委员会的意见。如果其服务的小区业委会“不满意”，可以对物业公司予以降级或取消物业服务资格。

第五，鼓励中低档小区实行物业自主管理模式。物业管理通常有两种模式，一种是聘请专门的物业公司进行物业管理，这主要是针对中高档城市住宅小区；另一种是业主委员会直接出面聘请保安、保洁、维修人员进行物业管理维护工作，中间不通过物业公司，这主要是针对中低档小区的自主管理模式。目前的《物业管理条例》只规定了物业管理的一种模式，即委托代理制，实际上还有自主管理制。这种自主管理模式运行成本较低，可以极大降低物业费收费标准，同时还有利于小区物业自治水平的提高。目前有些城市的部分小区已开始实行自主管理模式，且运行效果良好。

第六，业主委员会有自己的经费来源，业委会负责人也应当有适当的报酬。任何一个有组织的协会，都有筹集经费的需求。我国《物业管理条例》中没有具体规定业主大会和业主委员会的经费来源，这也是造成业主委员会成立艰难的一个原因。在实践中，一些运作较好、较为健全的业主委员会都有自己的经费来源，如小区租赁公共区域的经济所得、对公共财产的出租费用、电梯里设置广告的费用都归业主委员会所有，这为业委会的运作提供了较为充足的经济支持。业主委员会有经费来源，小区公益服务事业才有兴办的基础。

由于《物业管理条例》中没有对业委会主要负责人的薪资报酬做出相应规定，所以在现实生活中，大多数负责人是没有物质报酬的，对公共事务的管理只得到精神上的激励。理论上讲，负责人管理小区公共事务、监督物业公司需耗费时间和精力，应给予一定的补偿。在实践中，有些小区已经规定在业委会管理经费中，每月给付小区业委会主任500～1000元的劳动报酬。

第七，成立市级的业主委员会联合会，作为业主委员会的“娘家”。业主委员会联合会是区域性的业主委员会联盟，是区域性小区业主委员会沟通与交流的平台。房地产企业与物业公司都有自己的行业协会——房地产协会、物业管理协会，但业主委员会却没有自己的联合会组织。业主委员会联合会的主要使命是交流物业自治经验，协助尚未成立业委会的小区组建业委会，协助小区业委会维权，增强小区业委会与开发商、物业公司博弈的力量，这是有利于城市和谐社区建设的。