·从国外经验看，发展不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是支持租赁住房市场的有效金融工具：第一，它是长期资金，与租赁住房资金需求周期长的特点相匹配；第二，它的资金融通的链条短，解决了过去租金贷运用过程中链条长、权责被分离的问题；第三，它具有强制分红的特点，保证了产品的可持续性。此外，发展REITs对金融供给侧改革也具有重要意义，它可以提高我国金融市场权益性融资占比，提升资本市场服务实体经济能力，有助于丰富我国资本市场的产品结构，促进多层次资本市场发展。·在比较制度分析的基础上，本章分析了我国发展租赁住房公募REITs面临的困境。第一，租金收益率偏低，租金收益率过低的主要原因是居住用地成本过高。第二，税费较高和税收面临不中性。税收较高主要表现在REITs产品设立和运营环节，课题模拟了一个租赁住房取得成本为50亿元，土地使用面积为5.56万平方米，租赁资产市场估值为100亿元的案例，假设运营三年、年租金收入3亿元、运营成本为3000万元；在产品设立环节，以资产转让方式设立双方税费合计38.3亿元，达到底层资产交易价格的38.3%，在运 <<