在中央“房住不炒”的政策定位之下，我国住房供给制度开始由“住房买卖为主”向“租购并举”转变，住房租赁市场得到了进一步的发展。住房租赁市场现金流回收较慢的特点，使其面临金融支持方面的阻碍，但这一特点恰好契合资产证券化模式。目前长租公寓运营商资产证券化模式分为两大类：一类是以债权为抵押物发起的资产证券化产品（即ABS和ABN类产品），采取这类融资方式的长租公寓大都表现为轻资产的运营模式；另一类是兼有股权和债券性质的类REITs产品，采取这类融资方式的长租公寓大都表现为重资产的运营模式。目前长租公寓资产证券化存在异化为传统融资的倾向，可能成为新形式的影子银行等问题。我们建议：长租公寓证券化产品需要进行破产隔离和增信方面的管理、设计合理的税收优惠体系、消除以信托计划形式资产证券化产品公募上市的法律障碍。