·2020年，受蛋壳公寓暴雷事件影响，住房租赁市场的政策导向从支持住房租赁市场存量与增量并举向提升增量市场倾斜，增量市场重点在于为城市租赁住房建设等项目提供金融和法律方面的政策支持；而存量市场的重点则在于整治住房租赁中介和长租公寓企业乱象、规范住房租赁金融行为等方面。从需求端来看，2020年，我国住房租赁市场规模为1.24万亿～1.85万亿元；住房租赁人口呈现年轻化和单身化的特征，且住房租赁需求主要集中在一线城市和部分人口净流量较大的二线城市。从供给端来看，2020年，各城市租金价格（除上海外）呈现持续小幅下降趋势，这主要是受新冠肺炎疫情影响，住房租赁市场因人口流动性降低而出现需求显著下降。疫情之下，长租公寓企业暴雷事件频发，蛋壳公寓暴雷成为2020年行业内最大事件，并产生严重的社会影响。在此背景下，住房租赁市场的支持由存量市场转向增量市场，集体土地入市速度加快。

·从住房租赁企业的融资情况来看，整体呈收缩态势。银行贷款方面，银行对住房租赁企业的贷款规模有限，且出于防范风险的考虑，银行住房租赁贷款更倾向于投向政府主导的公共租赁住房项目，从可查数据来看，截至2020年末，中国建设银行住房租赁贷款的发放规模累计为475.6亿元。股权融资方面，2020年，风险投资（VC）和私募股权投资（PE）对住房租赁企业的支持降至冰点，全年除3月自如披露获得软银10亿美元的投资外，行业未再发生其他融资事件。债券融资方面，2020年，住房租赁专项债的发行规模为154亿元，是唯一获得融资正增长的产品；发行期限最短为2.25年，最长达7年；加权平均票面利率为4.13%，发行主体均为实力较强的房地产开发企业。资产证券化融资方面，2020年发行规模为85.55亿元，较上一年同比下降14.12个百分点，且仅有重资产模式住房租赁企业的资产证券化产品获批发行。

·蛋壳公寓于2020年1月17日在美国纽交所挂牌上市，但2020年10月底蛋壳公寓爆发流动性危机，租客和房东维权事件在全国蔓延。2020年12月3日凌晨，一名租住广州天河的蛋壳公寓租客烧毁住房并跳楼自杀，产生极大的社会负面影响。2021年4月6日，由于未能按要求及时准确地向股东和投资方披露信息等原因，纽交所宣布启动蛋壳公寓摘牌程序，蛋壳公寓黯然退市。蛋壳公寓暴雷成为2020年住房租赁市场最重要的负面事件，也反映出分散式长租公寓发展模式中存在的问题。分散式长租公寓暴雷的原因包括三点。第一，采取“长收短付”和“高进低出”的经营模式，这种模式涉嫌非法集资。第二，滥用租金贷，目的是借用他人杠杆进一步扩张。第三，一些不法分子利用长租公寓当前模式的漏洞进行诈骗。

·未来还要不要发展长租公寓？答案是肯定的。因为解决住房租赁市场结构性矛盾的主要抓手依然是长租公寓。进一步的发展建议包括三点。第一，厘清长租公寓发展中的障碍、痛点，在政策或制度层面解决。第二，关于发展模式，以小而美为主，探索规模化长租公寓发展的路径；探索激励机制，解决好管理层次多、链条长和信息不对称的问题是发展规模化长租公寓的关键。第三，金融支持长租公寓发展应区别对待。其一，实现分散式长租公寓“二房东”模式向“托管”模式转变，这样可以避免应用金融杠杆扩张的情况。其二，对于集中式长租公寓，应借助“基础设施REITs”的东风，大力推进租赁房REITs建设，用长钱、权益的钱予以支持，避免出现杠杆。