·从国外经验看，发展不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是支持租赁住房市场的有效金融工具：第一，它是长期资金，与租赁住房资金需求周期长的特点相匹配；第二，它的资金融通的链条短，解决了过去租金贷运用过程中链条长、权责被分离的问题；第三，它具有强制分红的特点，保证了产品的可持续性。此外，发展REITs对金融供给侧改革也具有重要意义，它可以提高我国金融市场权益性融资占比，提升资本市场服务实体经济能力，有助于丰富我国资本市场的产品结构，促进多层次资本市场发展。

·在比较制度分析的基础上，本章分析了我国发展租赁住房公募REITs面临的困境。第一，租金收益率偏低，租金收益率过低的主要原因是居住用地成本过高。第二，税费较高和税收面临不中性。税收较高主要表现在REITs产品设立和运营环节，课题模拟了一个租赁住房取得成本为50亿元，土地使用面积为5.56万平方米，租赁资产市场估值为100亿元的案例，假设运营三年、年租金收入3亿元、运营成本为3000万元；在产品设立环节，以资产转让方式设立双方税费合计38.3亿元，达到底层资产交易价格的38.3%，在运营环节，相关税负占租金比例为40.95%。税收不中性的问题主要表现在项目公司层面和专项计划层面可能存在两次所得税。第三，REITs产品交易结构过于复杂。交易结构过于复杂导致两个问题：其一，具有多层的管理费或通道费，这会侵蚀租赁住房公募REITs投资收益；其二，过长的代理链条带来更多因信息不对称、多主体管理和利益冲突引发的委托代理问题。目前，公募REITs采取的是“公募基金+ABS+项目公司”三层模式或“公募基金+ABS+私募基金+项目公司”四层模式，四层模式中的私募基金的设立是出于税收筹划的目的，三层模式中的ABS的设立是因为现有政策不允许基金持有非证券资产。此外，专业租赁住房REITs资产管理人缺位和投资者认知度不高也是影响公募REITs发展的障碍。

·上述三个问题是影响租赁住房REITs发展的主要障碍。针对租金收益率较低的问题，加快探索和推进以集体土地建租赁住房、工业用地转租赁住房用地（如工业园区内建租赁住房、废弃厂房改建租赁住房）等多种方式，降低土地成本，增加租赁住房供给。针对税费较高和税收不中性问题，我们建议按照税收法定原则，通过制定和出台针对租赁住房REITs的专项税收政策（法规、条例或办法），明确REITs各个环节的税费；相关税费优惠可使公募REITs产品交易结构中减少私募基金这一层。针对交易结构复杂的问题，短期内可允许公募基金持有租赁住房资产或持有底层资产项目公司（非上市公司）的100%股权，取得租赁住房完全所有权或经营权利，则公募REITs产品交易结构中无须设置资产支持专项计划这一层，公募REITs简化为两层结构。长期来看，可由租赁住房投资基金公司直接持有租赁住房资产，直接组建管理人团队或聘用外部管理人团队，管理和运营租赁住房资产，公募REITs可简化为单层结构。此外，加快培育专业的住房资产管理人和做好投资者教育工作，是促进租赁住房REITs发展的重要配套措施。