地王！地王！又见地王！开发商义无反顾地高价拿地，为什么不担心成本呢？原来他们可以……更有甚者莫过于央企！

资金流—博弈分析已经清晰说明，土地或者房地产市场最大的受益者是地方政府。地方政府往往对土地市场的监管动力不足。本章将说明土地市场混乱是如何最终产生高房价的，即开发商囤地、修改规划以提高建筑面积、损失少量资金而退回地王，这些土地市场现象是如何最终产生高房价的，其内在逻辑及其运行规则是怎么样的。

本章先说明土地市场运行混乱以及房价快速上涨的内在逻辑，再说明开发商囤地炒地现象，最后说明2009年地王案例。

市场运行规律原本是房价预期决定地价，由于土地市场混乱，变成地价决定房价，并最终导致高地价，致使房价飙涨。高地价的原因就是土地市场混乱。

2007年，北京、上海、广州、杭州、南京、武汉等各大城市不断出现高价地王现象。本书的地王与媒体一样，不是单指地块成交总金额最高，或者单指地块楼面价最高，而是泛指土地成交价格高昂。2008年，全国各大城市房价出现下跌现象，而各大地王均没有正常开发，部分取得地王开发权的开发商宁愿损失保证金也要向政府退地。与此同时，各大城市很多土地出现流拍。然而，2009年，北京、上海、广州、杭州、南京等各大城市又出现地王现象。

为何中国土地市场如此频繁出现地王现象？地王时隔不到两年时间，开发商为何又在不计成本地争相拿下地王？这有什么内在原因和内在逻辑吗？

开发商拿地的决策逻辑应该是：预测未来房地产价格，再推算出现在拿地的土地成本，据此参与土地竞拍；如此，房价会按市场规律运行，不会暴涨暴跌。可由于土地市场的不规范，以及地方政府难以监管或者监管动力不足，开发商拿地的决策逻辑根本不是这样。

开发商拿地的决策逻辑实际是：考虑到未来可长期囤地、修改规划、低成本违约退地等因素，开发商不用计算未来房地产价格以确定拿地的土地成本，只需不计成本拿下土地即可。这就是地王为何如此频繁出现的原因。归根结底，地王频繁出现的原因是土地市场混乱，在于开发商集体性囤地行为以及地方政府监管不力。