是谁推动了泡沫？是谁放大了泡沫？又是谁刺破了泡沫？是泡沫，终究要破灭的，这是房地产周期的铁律。于是，日本房地产泡沫破灭了，美国房地产泡沫也破灭了。中国呢？

本章主要讲述投机泡沫与房地产周期理论。投机泡沫往往属于房地产周期的某一时期，发生于价格上涨周期末期的快速上涨阶段，之后，房价会跨过顶点进入下跌周期。投机泡沫难以用经济学供给需求平衡理论解释，但在各个国家经常发生，是社会发展或者实践中的一种常态事件。因此，本章把投机泡沫放在前面进行理论及案例说明。

房地产周期属于大周期，事件跨度长，一般是18年；甚至可以说，就是房地产大周期引发经济大周期。首先结合存货周期、资本性支出周期，描述房地产周期的大致过程，解释为何房地产周期引起经济周期。然后，简单介绍英国哈里森的房地产周期模型，该模型是美国、英国200年房地产历史的共同表现，可以很好说明房地产存在大周期，而且是18年的大循环。