在中央“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的政策背景下，2018年个人住房信贷市场保持了稳中趋紧的态势。从总量来看，2018年底个人住房贷款余额规模为25.75万亿元，同比增速连续八个季度下降；从价格来看，2018年12月全国个人住房贷款平均利率结束连续两年的上涨态势。从风险来看，虽然住户部门债务收入比上升较快，但受益于我国实施宏观审慎和差别化的住房信贷政策，新增个人住房贷款平均首付比例约为四成，抵御住房价格下跌风险较强，住户部门偿债率也处于世界中等水平，债务偿付风险较低，短期内房贷风险不构成对银行的显著影响。展望2019，我们倾向于认为房地产调控政策发生根本性转向的概率较小，房地产市场整体上将维持平稳态势或略微小幅上涨，个人住房贷款的余额增速保持平稳或者略有下降，首套房贷利率将会有较大幅度下降，二套房贷利率将保持平稳。