日本是世界上老龄化进程最快的国家，未来在推动日益增加的老人住宅的整备工作中，房地产投资市场的资金参与被予以厚望。继2006年5月，J-REITs首次把老人住宅作为投资对象后，有3家医疗养老类REITs成功上市。但其规模的扩大并不如预期。本文整理了日本老人住宅的发展历程及其事业特性，对将老人住宅作为投资对象时的资产特性因素等进行了分析，同时总结了初步以投资老人住宅为主的医疗养老类设施投资市场的现状，希望能够为今后市场的发展提供参考。