在建立租售并举的住房制度过程中，租赁市场特征在过去几年中正发生显著变动：政策环境显著改善并提出租购同权；机构出租者纷纷涌现，多主体供给的局面基本形成；在租赁产品方面出现了明显的升级，长租公寓影响力凸显；政府主导的租赁信息和服务平台上线，“真房源”有了实质性进展；金融和资本等辅助势力进入租赁市场，融资模式多元化。同时，租赁市场的几个突出问题主要表现在：对资本和金融势力的角色认识出现分歧，一些中介公司的激进操作和监管缺失引发了新的金融风险；集体建设用地进入租赁市场进展缓慢；政府主导的租赁平台还有待进一步增强服务功能和提高用户体验；开发商自持型商品房进入租赁市场面临不确定性；展望未来，宏观经济环境的变化导致政府公共支出结构的调整，租购同权的公共服务基础正在夯实，政策红利还会进一步释放；城市体系的进一步极化和人口流动带来的租赁需求还会进一步上升；存量房市场渐趋主导会吸引更多的市场主体加入，机构渗透率会显著提升。