如果你是一家民营地产商，开发模式的成败不确定，未来收益不确定，资金需求惊人，但抵押物缺乏，负债率过高，短期偿债压力大，而银行贷款困难重重。此时，你该怎么融资呢？

华夏幸福做到了。根据统计显示，从2012～2016年4月，不依靠银行贷款，华夏幸福一共从外部融得资金2974亿元，涉及融资方式多达20种，堪称“地产开发商花式融资百科全书”。

No.1：住宅销售回款。这毋庸置疑是地产商活下去的根本。

No.2、No.3：信托借款与特殊信托计划。信托是华夏幸福融资的主要方式，规模远高于银行贷款。尽管信托融资是所有融资形式中成本最高的，但由于门槛低、数额大，信托是很多地产开发商倚赖的融资方式。好在依靠下面的这些融资方式，华夏幸福信托融资的比例逐年降低。

No.4：公司债。从去年开始，利率下行带动融资成本降低，大量房地产企业选择发行公司债，华夏幸福也在其中。公司债的发行将其平均融资成本从之前的9.64%拉低到7.92%。

No.5、No.6：夹层融资、夹层式资管计划。这是华夏幸福与多家信托公司或资产管理公司合作采用的方法，具体而言，就是由信托等募资，投入华夏幸福旗下公司，成为股东。表面看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或按期支付约定的利息，相当于明股暗债，谓之“夹层”。而且如果信托等公司投资后成为大股东，华夏幸福作为小股东其子公司财务不再并表，子公司负债就成了表外负债，将优化资产负债表。

No.7：售后回租式融资租赁。将不产生现金流的实物资产，如地下管线这种基础设施，以售后回租的方式向租赁公司融资，一下子解决了短期现金流的问题。

No.8：债务重组，其实就是债务延长或找到下家。

No. 9～No.12：债权转让、应收账款收益权转让、股权收益权和特定收益权转让，都是预期收益权的转让或抵押借款。值得一提的是债权转让中有个小技巧，即原债权债务人都是华夏幸福旗下公司，将债权转让给第三方后，债权人得到现金，债务人相当于又延长了还债期限，华夏幸福简直不能赚得更多。

No.13：资产证券化，将其物业费债券及其他权利证券化，在上交所上市。

No.14～No.16：战略引资、关联方借款、定向增发，没有什么特殊的，就不赘述了。

No.17～No.19：委托贷款、银团贷款和银行承兑。

No.20：短期融资券，通过这种在银行间债券市场发行的一年期限内还本付息的债券，来解决临时性、短期资金需求。

从以上20项可以看出，这家民企为了融资可谓绞尽脑汁、殚精竭虑。其中，公司债成本低、规模大，是最划算的融资方式，但对公司信用要求高、周期长，还会直接提高负债比例，不一定是最合适的融资方式。夹层融资“明股暗债”是将债务表外化的好方式。而最创新的莫过于华夏幸福“让我想想还有什么资产可变现”的态度，最好的收益权先证券化上市，其他收益权抵押出去或者转让出去，没有收益的固定资产，恩，没关系，“变废为宝”，卖出去再租回来……看来，困境对创新是极大的激励。

地产花式融资20式，你都学会了么？

2016年7月14日