本报告从宏观背景、市场主体、市场体系和公共政策等四个方面,对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价,并给出了相关政策建议。报告具体内容包括:在评述2009~2010年住房及相关市场走势的基础上,预测了2010~2011年住房及相关市场的发展变化;通过构建中国住房指数体系,量化评估了住房市场各关键领域的发展状况;剖析了住房市场及相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战,有针对性地提出了相关政策建议。
2009~2010年分析显示:经济复苏基础不断整固,住房调控下维持高速增长;城市化成为经济增长持续推动力,住房供需问题日渐显现;全球经济复苏步伐不一,全球住房市场冷热不均;住房市场环境变化剧烈,房地产企业喜忧参半;购房者趋于观望,租房者承压日重,租购两难窘境乍现;房地产信贷支持逐步收紧,信托资金发展迅速,公积金中心资金运作效率有待提高;住房价格过快上涨,调控初见成效;土地供应量放大,纯商品住房用地比重下降,出让均价有所回落;房地产企业融资中信贷主导格局依旧,调整态势待稳;住房监管强度增大,执行力度强化;住房保障程度提高,公租房成为新主力;住房市场调控没有最严,只有更严。
2010~2011年预测认为:经济将持续复苏,住房投资作用将有所弱化;城市化的规模结构都将进行深度调整;全球经济形势与住房市场复苏路依旧,复杂度上升;住房市场继续调整,价格稳中有降;土地需求增加,部分城市土地价格上涨压力犹存;金融环境先紧后松,融资总量微升。
住房上市公司指数、住房支付能力指数(1999~2010年)、住房贷款风险指数、住宅价格泡沫指数、金融机构风险指数、住房市场监管指数和住房社会保障指数等七大指数显示:销售收入偏向两极,但利润率差距较小;绝大多数城市住房支付能力下降;房地产企业信贷总量有走低趋势,但占资金来源比重依然处于高位,资金压力风险加大;住房价格平均泡沫程度较高,部分城市泡沫程度过高;商业银行房地产贷款占贷款比重有所提高,公积金中心流动性风险有较大增加,部分城市流动性风险过高,收益风险堪忧;住房监管强度北京遥居榜首,中心城市住房市场监管水平领先其他城市;住房保障程度有所加强,各城市住房保障水平存在较大差异。
中国住房市场健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是:投资增长放慢,收入分配差距拉大,通货膨胀压力日增;城市化过于粗放,社会经济问题日益累积;房地产企业管理内控能力不足,资信有待进一步提高;住房消费政策缺乏持续性,居民租购能力同现不足;房企信贷依赖严重,公积金中心风险日增;供给扩张困难,需求不断累积;中低档住房用地供应不足,土地融资助长地价上涨;差别信贷政策有待加强,保障房融资渠道尚需拓宽;市场监管效率尚需提高,责任亟待明确;保障性住房资金难以保障,目标责任尚需明晰;在市场调控上,政策执行力有待加强,预期管理严重缺乏。
报告建议:(1)适度紧缩货币政策,继续施行积极财政政策,抑制通胀,调整结构;(2)提高质量,推动城市化方式转变;(3)房地产企业应增强内生发展能力,提高产品附加值;(4)稳定住房消费政策取向,避免盲目政策优惠;(5)丰富投资渠道,调整融资结构,加强金融机构风险管理;(6)引导住房需求,扩大住房供给;(7)优化土地供应结构,增强政策组合有效性;(8)健全金融市场体系,丰富金融产品,增强结构调节;(9)提高住房监管效率,增强行业自律;(10)加强资金支持,落实主体责任,推进住房有效保障;(11)房地产调控重在调节供需关系和增强住房保障。
本报告还对房地产市场一些重要的问题进行了深入的专题研究,并得出了一系列有价值的结论:保障性住房建设可以促进社会和谐稳定及经济稳健快速增长;新的区域规划实现从靠行政力量、行政手段促进城市发展向依靠区域规划等经济法律手段和市场力量来推动城市发展的战略转变;金融自由化、高存贷利差和高贷款利率并行助推了房地产泡沫形成;经济房地产化阻抑产业结构调整和创业精神;政府政策会有效影响外资购房行为,进而导致住房市场需求波动;住房公积金资金运作存在资金运作范围小、渠道少、收益低、增值部分不归缴存人所有和跨区域调剂机制缺失等问题;土地调控会通过影响信贷规模、投资需求和财富效应进而影响宏观经济运行;保障房建设资金筹措渠道狭窄导致资金不足;住房过滤机制可以通过住房结构档次的优化使各收入阶层在市场中找到符合自身需求的住房;房地产调控由于宏观经济运行状况的影响、调控机制不完善和政策执行不力屡次导致调控效果不甚理想。各专题在相关问题研究的结论基础上还提出了相应的政策建议。
法律声明
住房绿皮书编委会
中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室简介
中国社会科学院城市与竞争力研究中心简介
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中文摘要
Abstract
第一部分 总体报告
第二部分 宏观背景
第三部分 市场主体
第四部分 市场体系
第五部分 公共政策
后记
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揣振宇: 中国社会科学院财政与贸易经济研究所党委书记、副所长。
荆林波: 山西临猗人,经济学博士,中国社会评价研究院院长兼党委书记,二级研究员,博士生导师,浙江工商大学、中南民族大学兼职教授,曾经担任中国社会科学院财经战略研究院副院长。 享受国务院特殊津贴专家,新世纪“百千万人才工程”国家级人选,并且获得“有突出贡献中青年专家”荣誉称号。国家标准委员会委员,商务部现代供应链咨询委员会委员。经贸政策咨询委员会委员,多个部委特聘专家和地方政府顾问。曾经荣获孙冶方经济科学奖、万典武商业经济学奖等多项奖励。社会兼职:中国市场学会副会长;APEC电子商务工商联盟专委会主任委员;中国物流学会副会长;中国烹饪协会副会长;中国商业经济学会副会长;全国高等院校贸易经济教学理事会副会长;中国社会科学情报学会副理事长等。参与多项国家与部委的重大课题研究以及重要文件起草,主持国家“十二五”规划子课题。 专著:《信息服务与经营模式》、《第三只眼看网络经济》、《中国商品期货交割》和《市场营销》等。译著:《营销e术》、《生产率:信息技术与美国增长复苏》(与冯永晟合作)。主编:《关于扩大消费的若干问题研究》、《解读电子商务》、《阿里巴巴集团考察——阿里巴巴经营模式研究》、《阿里巴巴的网商帝国》、《市场营销》、《电子商务导论》、《现代流通业:资本与技术的融合》、《现代零售业战略与管理》、《中国流通理论前沿》、《消费者心理学理论与实践》、《中国企业大并购》、《中国商品市场发展报告》、《中国贸易发展报告》、《中国服务业发展报告》、《中国电子商务服务业发展报告》、《中国城市电子商务影响力发展报告》和《中国餐饮产业运行报告》等。最新主编《中国人文社科期刊评价报告》、《全球智库评价报告》、《中国智库评价报告》等。在《经济研究》《财贸经济》《中国流通经济》等期刊发表论文数十篇。
高培勇: 中国社会科学院副院长,党组成员,中国社会科学院学部委员;中国社会科学院大学党委书记、教授、博士生导师。政协十三届全国委员会经济委员会委员,享受国务院政府特殊津贴,国务院学位委员会委员、孙冶方经济科学基金会副理事长。主要研究方向为财税理论、财税政策分析。著有《现代财税体制理论大纲》《国债运行机制研究》《当代西方财政经济理论》《公共经济学》《财税体制改革与国家治理现代化》等,主编《中国公共财政建设报告》、“新中国财政70年系列丛书”等。曾先后3次担任党和国家领导人集体学习主讲人。
倪鹏飞: 男,1964年出生于安徽省阜阳市。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任,中国社会科学院财经战略研究院院长助理,城市与房地产研究室主任,研究员,博士生导师。 1994~2000年在南开大学经济学院攻读经济学硕士、博士学位。2000年7月进入中国社会科学院财经战略研究院工作。主编《中国城市竞争力报告》、《中国住房发展报告》、《国家竞争力报告》。联合主编《全球城市竞争力报告》(与美国学者彼得·卡尔·克拉索教授);联合研究《世界城市:联系度指数》(与英国皇家社会科学院院士彼得·泰勒教授);联合国人居署《世界城市状况报告(2012)》重要撰稿者;联合国开发计划署“中小企业改革和发展”项目评估专家(2000)。世界银行集团与中国社会科学院:《中国营商环境报告》中方负责人(2008)。香港中文大学、华中科技大学、北京师范大学、东南大学、西南财经大学、韩国科学技术大学的兼职教授,全球城市竞争力跨国项目秘书长,中国城市竞争力报告课题组组长,中国社会科学院青年人文社会科学研究中心副理事长,中国城市科学会、中国城市发展学会、中国城市经济学会等副秘书长,成都、太原、东莞等城市政府经济顾问。 主要致力于城市经济学、房地产经济学、空间金融学、城市竞争力及国家竞争力等方面的理论与实证研究。先后承担了中央交办课题、国家重大社科基金招标课题,联合国、世界银行、欧盟、中组部、科技部、商务部、北京、广州、成都等国际组织、国家部委、地方政府委托的课题。到目前已发表11次《中国城市竞争力报告》(年度报告),4次《全球城市竞争力报告》(双年度报告),5次《中国住房发展报告》(年度)、1次《中国国家竞争力报告》(双年度)。作为经济与战略领域的专家,为中国近20个省市政府进行案例、战略和对策研究,发表12部案例专著。在美国《国际事务》(Journal of International Affairs)、英国《城市研究》(urban study)、《中国社会科学》和《经济研究》等国内外权威杂志上发表论文数十篇。代表作《中国城市竞争力报告》获中国经济学的最高奖——孙冶方经济学著作奖(第十一届)。研究成果对国家和城市发展起到重要的决策参考作用,在中国与世界产生重要的学术影响。曾获第十一届“孙冶方经济科学奖”。主要研究领域:国家竞争力、城市竞争力、城市经济学与房地产经济学。