高房价下，受益的是谁，受损的又是谁？所谓的供求关系偏紧绝对不是高房价的主要因素，推动房价“无限”上涨的主要动力是来自银行和投机者的充沛的资金流，来自对政策的“博弈”，这是一场开发商和投机者的盛宴！

在2009年12月的央视《面对面》节目中，全国人大财政经济委员会副主任委员贺铿明确指出：中国的房地产存在泡沫，造成泡沫的主要原因是政府炒地和社会资金炒房，而且地方政府和某些专家希望泡沫存在，这样他们才有钱花。

高房价若可以保持，等待时间来消化，那么，责任也就无需任何人来承担，也不需要对责任进行划分。然而，房地产是个周期性行业，目前的高房价无法保持，未来必将进入下跌周期。

2009年，部分城市房价高涨，主要由宽松的金融政策（全球金融危机所致）以及国有企业炒地所致，土地市场混乱也起很大作用。

商品房的需求与按揭贷款利率、货币流动性、地方政府特殊政策相关性极大，政府可通过这些宏观政策以及地方政府的微观政策（比如户口）来改变需求，尤其是投机需求和恐慌性盲目需求。需求具有巨大的伸缩性，政府政策改变，严重影响购房者对短期未来房价的预期，容易引起恐慌性盲目购买，促使房价短期疯狂非理性上涨。2009年，中国部分城市的房地产价格大幅上涨就属于政策所刺激的非理性繁荣。

因此，从供求关系分析，对于房地产行业来说，意义不大。

房地产参与主体博弈和房地产周期才是房地产行业的根本及决定力量，也是本书对房地产所有问题的分析框架。

地产属于非垄断性行业，但也并非充分竞争行业；更确切地说，属于周期性行业，且周期很长。根据国外许多经济学家的研究，地产行业发展历史以及内在逻辑，证明地产行业在长时间内处于价格上涨，之后短时间内价格下跌，往往跌幅较大，但下跌时间相对上涨时间短。对开发商以及炒房者而言，房地产是这样的行业：房价上涨过程中，任何人均不会亏损；房价下跌过程中，任何人均在亏损。因此，房地产行业谈不上是什么充分竞争行业。

关于银行在房地产行业的利益及损失，本书不作详细说明，但并不表示银行不重要，恰恰相反，银行系统在房价中扮演着重要的角色。本书为形象说明，通过美国21世纪房地产泡沫及次贷危机演变、日本房地产大泡沫及经济大萧条等案例进行具体、详细、深刻的说明，读者从中能够明白银行系统是如何导致房地产泡沫，也能明白房价下跌时银行系统的巨大损失及风险，具体内容可参照本书相关章节。