本书通过“关系”这个窗口，对中国房地产市场的运行机制进行了深入探讨。根据笔者收集到的资料，房地产企业普遍重视与外部关系的处理，并且“关系”经营确实有助于房地产项目和企业的生存与发展。基于“关系”在房地产市场资源配置中的显著作用，笔者把中国的房地产市场称为关系密集型市场。笔者分析了这种市场形态的成因，其中房地产市场发育初期资金匮乏是造成这一状况的一个原因。房地产属于资金密集型行业，拥有较高的资金进入门槛，房地产企业借助于“关系”实践，松动了硬性的资金要求。调查资料显示，房地产企业普遍借助与外部环境的“关系”建构来节约资金成本、提高资金周转的速度和扩大资金的利润回报空间，从而达到“四两拨千斤”的效果。而外部制度环境的特征，是房地产企业的“关系”策略屡屡奏效的另一个重要条件。规章制度的不完善，政府不同级别和不同部门的目标不一致，政府管理权威的丧失，造成了非正式关系的盛行。房地产企业运用非正式关系来营造微观的制度环境，为各种合法和不合法的经营开辟空间。除此之外，中国文化中的关系主义特质，特别是善于强化弱关系的关系文化传统，也是造成关系密集型市场形态的重要因素。“关系”在其本质上是一种协作行动，在房地产市场中，不同的精英群体借助“关系”的桥梁进行策略性合作。关系文化不仅为这种共谋提供了有效和安全的操作途径，而且在这种文化氛围当中，“感情”之类的说辞还为这类联合行动提供了正当理由。从而，“关系”作为一种社会分化的机制，其密集的结果，就是导致资本与权力阶层的隐蔽结合和整个社会的两极分化。

除了揭示中国房地产市场的运行机制之外，本书也力图对一些相关的重大理论与现实问题的学术研究提供新鲜的“营养”。在此仅根据这项研究所获得的实证材料，对一些笔者所关心的学术问题提出自己的看法。